Wohnungsmietvertrag: was er enthalten muss

Rechtsgrundlagen und Form des Vertrags

Die Wohnungsmiete regeln die Vorschriften des Zivilgesetzbuchs (Kodeks cywilny, Art. 659–692) sowie das Gesetz vom 21. Juni 2001 über den Schutz der Mieterrechte, den kommunalen Wohnungsbestand und die Änderung des Zivilgesetzbuchs (Mieterschutzgesetz, ustawa o ochronie praw lokatorów). Das Gesetz schützt den Mieter: Viele seiner Vorschriften lassen sich durch Vertrag nicht ausschließen, und widersprechende Vereinbarungen sind nichtig.

Ein Mietvertrag für einen Zeitraum von mehr als einem Jahr sollte schriftlich geschlossen werden. Wahren die Parteien diese Form nicht, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Gelegenheitsmiete (najem okazjonalny) und die institutionelle Miete erfordern die Schriftform bei Strafe der Nichtigkeit.

Was ein Mietvertrag enthalten muss

Das Minimum ist die Bezeichnung der Parteien, der Wohnung und der Miete. In der Praxis lohnt es sich, alles zu regeln, worüber die Parteien später streiten könnten:

• Angaben zum Vermieter und zu allen Mietern (bei mehreren Mietern: ihre gesamtschuldnerische Haftung),
• Adresse und Beschreibung der Wohnung, optional die Grundbuchnummer, sowie die Liste der Ausstattung,
• Laufzeit des Vertrags: befristet (mit Enddatum) oder unbefristet,
• Höhe der Miete, Fälligkeit und Zahlungsweise,
• wer das Hausgeld (czynsz administracyjny) und die einzelnen Betriebskosten zahlt,
• Höhe der Kaution und Regeln für ihre Rückgabe,
• Kündigungsregeln, bei einem befristeten Vertrag konkrete Kündigungsgründe,
• Regeln zu Haustieren, Rauchen, Untervermietung und Zahl der Bewohner,
• Aufteilung der Reparaturen zwischen den Parteien,
• Übergabeprotokoll mit dem Zustand der Wohnung und den Zählerständen als Anlage.

Gewöhnliche, Gelegenheits- und institutionelle Miete

Die gewöhnliche Miete ist die Grundform. Der Mieter genießt den vollen Schutz des Mieterschutzgesetzes. Zieht er nach Vertragsende nicht aus, muss der Eigentümer einen Räumungsprozess führen, in dem das Gericht unter anderem das Recht auf eine Sozialwohnung prüft. Kaution bis zum 12-Fachen der Miete.

Die Gelegenheitsmiete (najem okazjonalny, Art. 19a–19e des Gesetzes) kann ein Eigentümer schließen, der eine natürliche Person ist und keine Geschäftstätigkeit im Bereich der Vermietung von Wohnungen betreibt. Der Vertrag wird befristet geschlossen, höchstens für 10 Jahre, und der Mieter gibt beim Notar eine Erklärung über die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung ab und benennt eine Ersatzwohnung. Dadurch kann der Eigentümer die Wohnung nach Ende der Miete schneller zurückerhalten. Kaution bis zum 6-Fachen der Miete, und der Vertrag muss innerhalb von 14 Tagen beim Finanzamt (urząd skarbowy) gemeldet werden.

Die institutionelle Miete (najem instytucjonalny, Art. 19f–19j des Gesetzes) ist für Unternehmer bestimmt, die Wohnungen im Rahmen ihrer Geschäftstätigkeit vermieten. Auch sie erfordert eine notarielle Erklärung des Mieters über die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung, jedoch ohne Angabe einer Ersatzwohnung. Kaution bis zum 6-Fachen der Miete, Laufzeit bis zu 10 Jahren. Der Generator von Flats.pl erstellt diesen Vertrag nicht.

Kaution: wie viel man verlangen darf

Die Kaution sichert die Forderungen des Eigentümers aus dem Mietverhältnis, z. B. rückständige Miete oder die Kosten für die Behebung von Schäden. Bei der gewöhnlichen Miete darf sie das 12-Fache der monatlichen Miete nicht überschreiten, bei der Gelegenheitsmiete und der institutionellen Miete das 6-Fache.

Die Kaution wird innerhalb eines Monats nach der Räumung der Wohnung zurückgezahlt, nach Abzug der Forderungen des Vermieters. Die gewöhnliche Abnutzung der Wohnung durch ordnungsgemäße Nutzung rechtfertigt keine Abzüge. Deshalb ist ein Protokoll mit dem Zustand der Wohnung bei Übergabe und Rückgabe so wichtig.

In der Praxis ist am häufigsten eine Kaution in Höhe von 1 bis 3 Monatsmieten üblich.

Kündigungsfristen und Kündigungsgründe

Unbefristeter Vertrag: Der Mieter kann ihn jederzeit kündigen. Sofern der Vertrag nichts anderes bestimmt, gilt die gesetzliche Frist von 3 Monaten zum Ende eines Kalendermonats (Art. 688 des Zivilgesetzbuchs, Kodeks cywilny). Der Eigentümer darf den Vertrag nur aus den in Art. 11 des Mieterschutzgesetzes genannten Gründen kündigen, schriftlich bei Strafe der Nichtigkeit und unter Angabe des Grundes. Die häufigsten Gründe sind: Mietrückstand von mindestens 3 vollen Zahlungsperioden (nach schriftlicher Mahnung und Setzung einer zusätzlichen Frist von einem Monat), vertragswidrige Nutzung der Wohnung trotz Abmahnung sowie Untervermietung ohne Zustimmung. Dann gilt eine Frist von mindestens einem Monat zum Monatsende. Einige andere Gründe erfordern deutlich längere Fristen.

Befristeter Vertrag: Er kann nur in den im Vertrag bestimmten Fällen gekündigt werden (Art. 673 § 3 des Zivilgesetzbuchs). Nennt der Vertrag keine Gründe, gilt er bis zum Ende der Laufzeit. Die Parteien können ihn jederzeit einvernehmlich aufheben. Unabhängig vom Vertrag kann der Mieter die Miete ohne Einhaltung von Fristen kündigen, wenn Mängel der Wohnung die Gesundheit gefährden (Art. 682 des Zivilgesetzbuchs).

Praktischer Rat für Eigentümer: Tragen Sie bei einem befristeten Vertrag Kündigungsgründe ein, die Art. 11 des Gesetzes entsprechen. Die zulässigen Kündigungsgründe des Vermieters nennt Art. 11 Abs. 2–5 des Gesetzes; ein Grund außerhalb dieses Katalogs trägt keine wirksame Kündigung.

Steuer auf Mieteinnahmen und Finanzamt

Seit 2023 werden Einnahmen aus privater Vermietung, also außerhalb einer Geschäftstätigkeit, ausschließlich pauschal als erfasste Einnahmen versteuert (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych). Der Satz beträgt 8,5 % der Einnahmen bis 100 000 PLN im Jahr und 12,5 % auf den darüber hinausgehenden Betrag. Kosten, z. B. für Renovierung oder Abschreibung, werden nicht abgezogen. Ehegatten haben jeweils eine Grenze von 100 000 PLN und können auch erklären, dass einer von ihnen die gesamten Einnahmen versteuert.

Einnahmen sind die Miete sowie die Gebühren, die der Mieter dem Eigentümer für die Wohnung zahlt. Die Kaution ist keine Einnahme, solange der Eigentümer sie nicht einbehält. Die Pauschale wird monatlich oder vierteljährlich bis zum 20. Tag des Folgemonats gezahlt, und die Erklärung PIT-28 für ein Jahr wird bis zum 30. April des Folgejahres abgegeben.

Ein gewöhnlicher Mietvertrag muss nirgends registriert werden. Eine Ausnahme ist die Gelegenheitsmiete (najem okazjonalny): Der Vertragsabschluss muss dem Leiter des Finanzamts (naczelnik urzędu skarbowego) innerhalb von 14 Tagen nach Beginn der Miete gemeldet werden, sonst ist es keine Gelegenheitsmiete. Die Vermietung im Rahmen einer Geschäftstätigkeit wird anders abgerechnet; dieser Ratgeber behandelt sie nicht.

Vor der Unterzeichnung

Bewährte Praktiken, die Streit ersparen:

• der Mieter kann im Grundbuch (ekw.ms.gov.pl) prüfen, ob der Vermieter der Eigentümer ist,
• erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit Fotos, Zählerständen und der Zahl der Schlüssel,
• legen Sie schriftlich fest, wer wann welches Medium bezahlt,
• tragen Sie bei mehreren Mietern alle in den Vertrag ein,
• bewahren Sie die Überweisungsbelege für Miete und Kaution auf.