Gelegenheitsmiete Schritt für Schritt

Was die Gelegenheitsmiete ist

Es ist ein besonderer Mietvertrag, geregelt in Art. 19a–19e des Mieterschutzgesetzes (ustawa o ochronie praw lokatorów). Ihn kann ein Eigentümer schließen, der eine natürliche Person ist und keine Geschäftstätigkeit im Bereich der Vermietung von Wohnungen betreibt. Der Vertrag muss schriftlich, befristet und für höchstens 10 Jahre geschlossen werden.

Der wichtigste Unterschied: Der Mieter verpflichtet sich schon bei der Unterzeichnung des Vertrags in einer notariellen Urkunde, die Wohnung zu räumen, und unterwirft sich der Zwangsvollstreckung. Zieht er nach Ende der Miete nicht aus, muss der Eigentümer keinen Räumungsprozess führen. Es genügt ein Verfahren zur Erteilung der Vollstreckungsklausel für die notarielle Urkunde und danach die Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher. Auf die Gelegenheitsmiete finden zudem einige der Mieterschutzvorschriften keine Anwendung, darunter die gesetzlichen Kündigungsgründe aus Art. 11.

Anforderungen

Dem Vertrag werden drei Anlagen beigefügt (Art. 19a Abs. 2 des Gesetzes):

• Erklärung des Mieters in Form einer notariellen Urkunde, in der er sich der Zwangsvollstreckung unterwirft und sich verpflichtet, die Wohnung innerhalb der im Verlangen des Eigentümers genannten Frist zu räumen und herauszugeben,
• Angabe einer anderen Wohnung durch den Mieter, in der er im Fall der Vollstreckung wohnen kann,
• Erklärung des Eigentümers dieser Wohnung (oder einer Person mit Rechtstitel daran), dass er mit dem Einzug des Mieters und der mit ihm wohnenden Personen einverstanden ist, mit amtlich beglaubigter Unterschrift, in der Regel beim Notar.
• Die Kaution darf das 6-Fache der monatlichen Miete nicht überschreiten.
• Der Eigentümer meldet den Vertrag innerhalb von 14 Tagen nach Beginn der Miete beim Finanzamt (urząd skarbowy).

Schritt für Schritt

1. Vereinbaren Sie die Bedingungen: Miete, Laufzeit (höchstens 10 Jahre), Kaution (höchstens 6 Monatsmieten), Nebenkosten und Kündigungsregeln. Ein befristeter Vertrag kann nur in den darin genannten Fällen gekündigt werden, schreiben Sie sie also auf.

2. Der Mieter benennt eine Ersatzwohnung, z. B. die Wohnung seiner Eltern, und holt vom Eigentümer eine schriftliche Zustimmung mit notariell beglaubigter Unterschrift ein.

3. Der Mieter geht zum Notar und unterschreibt die Erklärung über die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung. Der Notar braucht in der Regel einen Vertragsentwurf und die Wohnungsdaten, vereinbaren Sie den Termin also rechtzeitig.

4. Sie unterschreiben den Vertrag mit den drei Anlagen und das Übergabeprotokoll. Die Kaution nehmen Sie am besten per Überweisung entgegen.

5. Innerhalb von 14 Tagen nach Beginn der Miete (nicht nach der Unterzeichnung des Vertrags, falls es unterschiedliche Daten sind) meldet der Eigentümer den Vertrag dem Leiter des Finanzamts (naczelnik urzędu skarbowego), das für seinen Wohnort zuständig ist. Bewahren Sie die Bestätigung der Meldung auf: Sie wird vor Gericht benötigt, wenn der Mieter nicht auszieht.

6. Während der Miete: Kann der Mieter nicht mehr in der Ersatzwohnung wohnen, muss er eine neue Wohnung mit einer neuen Erklärung des Eigentümers benennen. Er hat dafür 21 Tage ab dem Tag, an dem er von diesem Umstand erfahren hat. Tut er das nicht, kann der Eigentümer den Vertrag kündigen.

Wenn der Mieter die Wohnung nicht verlässt

Nach Ende der Miete stellt der Eigentümer dem Mieter ein schriftliches Räumungsverlangen mit amtlich beglaubigter Unterschrift zu. Die Räumungsfrist darf nicht kürzer als 7 Tage ab Zustellung des Verlangens sein.

Zieht der Mieter nicht aus, stellt der Eigentümer beim Gericht den Antrag auf Erteilung der Vollstreckungsklausel für die notarielle Urkunde. Er fügt das Räumungsverlangen mit Zustellnachweis und die Bestätigung der Meldung des Vertrags beim Finanzamt bei. Mit der Vollstreckungsklausel wendet er sich an den Gerichtsvollzieher.

Kosten

Die maximale Notargebühr für die Erklärung des Mieters über die Unterwerfung unter die Zwangsvollstreckung bestimmt die Verordnung über die Höchstsätze der Notargebühren. In der Praxis sind das in der Regel einige hundert Złoty zuzüglich 23 % Mehrwertsteuer und Gebühren für Ausfertigungen der Urkunde. Den genauen Betrag nennt der Notar.

Die Beglaubigung der Unterschrift des Eigentümers der Ersatzwohnung kostet in der Regel einige zehn Złoty zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Meldung beim Finanzamt ist kostenlos. Die Notarkosten trägt in der Regel der Mieter, die Parteien können aber etwas anderes vereinbaren.

Die genannten Beträge sind Richtwerte. Die Sätze hängen vom Notar und von der Höhe der Miete ab.

Steuer

Die Meldung beim Finanzamt ist eine Formalität der Gelegenheitsmiete, keine steuerliche Registrierung. Die Einnahmen aus der Vermietung werden wie bei der gewöhnlichen privaten Miete versteuert: pauschal mit 8,5 % bis 100 000 PLN Einnahmen im Jahr und 12,5 % auf den übersteigenden Betrag, mit monatlichen oder vierteljährlichen Vorauszahlungen und der jährlichen Erklärung PIT-28.