Gelegenheitsmiete für Ausländer: notarielle Erklärung und Ersatzadresse

Was die Gelegenheitsmiete ist und warum Vermieter sie von Ausländern verlangen

Die Gelegenheitsmiete (najem okazjonalny) ist in Art. 19a-19e des polnischen Mieterschutzgesetzes (ustawa o ochronie praw lokatorów, u.o.p.l.) geregelt. Nur ein Vermieter, der Privatperson ist und keine gewerbliche Vermietung betreibt, kann sie nutzen. Der Vertrag ist schriftlich und auf bestimmte Zeit, höchstens 10 Jahre, zu schließen. Einen Überblick bietet unser Ratgeber zur Gelegenheitsmiete.

1. eine Erklärung in Form einer notariellen Urkunde (akt notarialny), in der sich der Mieter der Zwangsvollstreckung unterwirft (poddanie się egzekucji) und verpflichtet, die Wohnung nach Vertragsende zu räumen;
2. die Angabe einer anderen Unterkunft (lokal zastępczy, umgangssprachlich "adres zastępczy"), in die der Mieter im Fall der Räumung ziehen könnte;
3. die Zustimmung des Eigentümers dieser Unterkunft (oder einer anderen berechtigten Person) mit notariell beglaubigter Unterschrift (podpis poświadczony notarialnie).

Warum bestehen Vermieter darauf? Bei einem normalen Mietvertrag kann die Räumung eines säumigen Mieters lange dauern. Bei der Gelegenheitsmiete ist die notarielle Erklärung die Grundlage der Vollstreckung, der Vermieter erhält die Wohnung also viel schneller zurück. Wer fürchtet, ein ausländischer Mieter könnte das Land verlassen, sieht darin eine Sicherheit. Für Sie ist es vor allem Papierkram und zusätzliche Kosten, kein Misstrauensbeweis.

Der Vermieter muss den Vertrag innerhalb von 14 Tagen ab Mietbeginn dem Finanzamt (urząd skarbowy) melden. Ohne Meldung gelten die besonderen Regeln der Gelegenheitsmiete nicht. Bitten Sie um eine Kopie der Bestätigung.

Schritt für Schritt

1. Konditionen vereinbaren: Miete (czynsz najmu), Verwaltungsgebühr (czynsz administracyjny, an Eigentümergemeinschaft oder Genossenschaft), Nebenkosten (media: Strom, Gas, Internet nach Zähler), Kaution (max. 6 Monatsmieten), Laufzeit und Kündigungsregeln. Wohnungen finden Sie über die Suche, z. B. in Warschau, Krakau oder Breslau.
2. Vertragsentwurf schriftlich erhalten. Sie können ihn gemeinsam im Mietvertragsgenerator erstellen, der auch Gelegenheitsmietverträge erzeugt.
3. Ersatzunterkunft finden: Familie, Freunde oder Bekannte mit eigener Wohnung.
4. Zustimmung des Eigentümers: Er unterschreibt und lässt die Unterschrift bei einem beliebigen Notar beglaubigen, auch in einer anderen Stadt und ohne Sie.
5. Notartermin buchen: Preis erfragen, sagen, dass Sie Ausländer sind und welche Sprache Sie sprechen, nach einem vereidigten Übersetzer fragen.
6. Unterlagen mitbringen: Reisepass (EU-Bürger auch Personalausweis), Vertragsentwurf, Daten des Vermieters, Adresse der Wohnung und der Ersatzunterkunft mit Zustimmung. Eine PESEL-Nummer ist für die Miete nicht nötig.
7. Notarielle Erklärung unterschreiben und Ausfertigungen (wypisy) erhalten.
8. Mietvertrag und Übergabeprotokoll unterschreiben: Bei der Schlüsselübergabe das Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Fotos ausfüllen.
9. Der Vermieter meldet den Vertrag innerhalb von 14 Tagen dem Finanzamt.

Zahlen Sie keine Kaution oder Miete, bevor Sie die Wohnung gesehen und die Dokumente unterschrieben haben. Vorkasse an einen "Eigentümer im Ausland" ist ein klassischer Betrug. Den Eigentümer prüfen Sie im Grundbuch (księga wieczysta): https://ekw.ms.gov.pl.

Die Anmeldung des Wohnsitzes (zameldowanie na pobyt czasowy) ist ein eigener Schritt: Ausländer, die länger bleiben, melden sich meist innerhalb von 30 Tagen nach dem Einzug beim Gemeinde- oder Stadtamt (urząd gminy/miasta) an; der Mietvertrag dient als Nachweis. Mehr im Ratgeber Wohnung mieten als Ausländer.

Die Ersatzadresse: wer sie stellen kann

• Familie in Polen mit eigener Wohnung oder Haus: die einfachste Lösung.
• Freunde, Kollegen, Bekannte: Erklären Sie, dass sie nur zustimmen, dass Sie im Räumungsfall bei ihnen wohnen dürfen, und nicht für Ihre Schulden bürgen.
• Arbeitgeber oder Hochschule: selten, wenn sie Wohnraum haben und zustimmen.
• Bezahlte "Ersatzadresse"-Dienste: gibt es in der Praxis. Vorsicht: Ist die Adresse fiktiv und will niemand Sie wirklich aufnehmen, kann das dem Zweck des Gesetzes widersprechen und angefochten werden. Prüfen Sie den Eigentümer und fragen Sie im Zweifel einen Anwalt.

Polen oder Ausland? Das Gesetz sagt nicht ausdrücklich, dass die Ersatzunterkunft in Polen liegen muss. In der Praxis erwarten viele Notare und Vermieter eine polnische Adresse, weil eine Räumung ins Ausland schwer durchsetzbar ist; manche akzeptieren eine ausländische, dann wird die beglaubigte Zustimmung meist im Ausland erstellt, eventuell mit Übersetzung oder Apostille. Die Frage ist umstritten, die Praxis unterschiedlich: Klären Sie sie vorab mit Notar und Vermieter.

Beim Notar: Sprache, Übersetzer, Unterlagen

Die Erklärung ist eine kurze Urkunde. Der Notar prüft Ihre Identität, liest den Text vor, erklärt die Folgen und stellt Ausfertigungen aus: meist eine für Sie und eine für den Vermieter.

Urkunden werden auf Polnisch errichtet. Sprechen Sie nicht gut Polnisch, muss der Notar sicherstellen, dass Sie den Inhalt verstehen; in der Praxis heißt das meist, dass ein vereidigter Übersetzer anwesend ist. Ein Bekannter, der Polnisch spricht, reicht in der Regel nicht.

• gültiger Reisepass oder Personalausweis (EU); nur mit Aufenthaltskarte vorher beim Notar nachfragen;
• Vertragsentwurf oder zumindest Daten des Vermieters, Adresse und Mietdauer;
• Adresse der Ersatzunterkunft und Zustimmung des Eigentümers;
• Daten der Personen, die mit Ihnen einziehen.

Kosten

Die Höchstsätze der Notargebühren legt eine Verordnung fest; viele Notare verlangen weniger. Die Beträge sind Richtwerte (2026) und hängen von Stadt und Kanzlei ab. Fragen Sie immer vorher nach dem Preis.

Wer zahlt? Das Gesetz regelt es nicht. In der Praxis zahlt oft der Mieter, aber es ist verhandelbar, etwa eine Kostenteilung oder eine niedrigere Kaution. Dazu kommen erste Miete, Kaution und manchmal eine Maklerprovision (prowizja, oft 50-100% einer Monatsmiete). Rechnen Sie mit unseren Rechnern.

Was das für Sie als Mieter bedeutet

• Räumung ohne Verfahren in der Sache. Ziehen Sie nach Vertragsende nicht aus, stellt der Vermieter eine schriftliche Räumungsaufforderung zu und beantragt dann beim Gericht nur die Vollstreckungsklausel (klauzula wykonalności) für Ihre notarielle Erklärung. Danach kann der Gerichtsvollzieher (komornik) Sie in die Ersatzunterkunft räumen. Der übliche Schutz vor Räumung in die Obdachlosigkeit greift hier weitgehend nicht.
• Kaution bis 6 Monatsmieten. Üblich sind 1-2; 6 ist das gesetzliche Maximum. Sie wird nach dem Auszug abzüglich offener Forderungen zurückgezahlt.
• Kündigungsklauseln lesen. Ein befristeter Vertrag ist nur in den darin genannten Fällen vorzeitig kündbar. Prüfen Sie, ob Sie früher ausziehen können, etwa bei Jobverlust.

Zahlen Sie per Überweisung und bewahren Sie Protokoll, Fotos und Kopien auf. Kostenlose staatliche Rechtsberatung (nieodpłatna pomoc prawna): https://np.ms.gov.pl. Siehe auch Mieterrechte.

Alternativen

• Normaler Mietvertrag (umowa najmu): ohne Notar und Ersatzadresse, mit stärkerem Mieterschutz. Manche Vermieter akzeptieren ihn gegen etwas höhere Kaution, Referenzen oder Einkommensnachweis. Siehe Mietvertrag.
• Institutionelle Miete (najem instytucjonalny): ähnlich, aber von gewerblichen Vermietern genutzt; eine Ersatzadresse ist oft nicht nötig.
• Zimmer für die ersten Monate: Vergleich im Ratgeber Zimmer oder Wohnung.

Legen Sie ein Mieterprofil an und speichern Sie Suchaufträge, um über neue Inserate informiert zu werden. Mehr Tipps unter Für Mieter.

Quellen und Hinweise

• Gesetz vom 21. Juni 2001 über den Schutz der Mieterrechte (u.o.p.l.), Art. 6 und 19a-19e: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010710733
• Polnisches Zivilgesetzbuch (Kodeks cywilny), Art. 673 ff.: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19640160093
• Informationen für Ausländer: https://www.gov.pl/web/udsc

Allgemeine Information, Stand Oktober 2026, keine Rechtsberatung. Kosten sind Richtwerte, die Notarpraxis variiert. Prüfen Sie die aktuelle Rechtslage und fragen Sie Notar oder Anwalt.