Окказиональная аренда для иностранца: нотариальное заявление и адрес замещения

Что такое окказиональная аренда и почему ее предлагают иностранцам

Окказиональная аренда (najem okazjonalny) регулируется статьями 19a-19e польского закона о защите прав жильцов (ustawa o ochronie praw lokatorów, u.o.p.l.). Воспользоваться ею может только владелец - частное лицо, не ведущее предпринимательскую деятельность по сдаче жилья. Договор заключается письменно и на определенный срок - до 10 лет. Общий обзор - в нашем руководстве об окказиональной аренде.

От обычного договора ее отличают три приложения, которые предоставляет арендатор:

1. заявление в форме нотариального акта (akt notarialny), в котором арендатор подчиняется принудительному исполнению (poddanie się egzekucji) и обязуется освободить и вернуть жилье после окончания или расторжения договора;
2. указание другого жилья (lokal zastępczy, в обиходе "adres zastępczy" - адрес замещения), куда арендатор сможет переехать при принудительном выселении;
3. заявление собственника этого жилья (или лица, имеющего на него законное право) о согласии на проживание арендатора и членов его семьи, с нотариально заверенной подписью (podpis poświadczony notarialnie).

Почему владельцы на этом настаивают? При обычном договоре выселение неплатящего арендатора может длиться очень долго. При окказиональной аренде нотариальное заявление служит основанием для принудительного исполнения, и владелец возвращает жилье намного быстрее. Если он опасается, что арендатор-иностранец уедет из страны, это для него гарантия. Для вас это прежде всего формальности и дополнительные расходы, а не знак недоверия.

В течение 14 дней с начала аренды владелец обязан уведомить налоговую инспекцию (urząd skarbowy) о заключении договора. Без уведомления особые правила окказиональной аренды не действуют. Можно попросить у владельца копию подтверждения.

Шаг за шагом: от договоренности до подписания

Порядок важен: нотариусу до визита нужны проект договора и данные адреса замещения. Заложите на все одну-две недели.

1. Согласуйте условия. Арендная плата (czynsz najmu), административный платеж (czynsz administracyjny - взносы в жилищное товарищество или кооператив), коммунальные платежи (media: электричество, газ, интернет, обычно по счетчикам), залог (максимум 6 арендных плат), срок и условия расторжения. Ищите жилье на Flats.pl, например в Варшаве, Кракове или Вроцлаве.
2. Получите проект договора в письменном виде. Его можно подготовить вместе с владельцем в нашем генераторе договора аренды, который умеет составлять и договор окказиональной аренды.
3. Найдите адрес замещения: родственник, друг или знакомый, который владеет жильем и согласен быть указанным.
4. Получите согласие собственника. Он подписывает заявление и заверяет подпись у любого нотариуса, в том числе в другом городе, без вашего присутствия.
5. Запишитесь к нотариусу. Спросите о стоимости, сразу скажите, что вы иностранец и на каком языке говорите, уточните насчет присяжного переводчика.
6. Возьмите документы: паспорт (гражданам ЕС - также ID-карту), проект договора, данные владельца, адрес квартиры и адрес замещения с согласием собственника. PESEL для аренды не нужен.
7. Подпишите нотариальное заявление и получите выписки (wypisy) из акта.
8. Подпишите договор и акт приема-передачи. В день получения ключей заполните акт приема-передачи с показаниями счетчиков и фото.
9. Владелец уведомляет налоговую в течение 14 дней. Попросите копию подтверждения.

Не платите залог и первую арендную плату до подписания документов и осмотра квартиры. Предоплата "владельцу за границей" - классическая схема мошенничества. Собственника можно проверить в поземельной книге (księga wieczysta) на https://ekw.ms.gov.pl.

Регистрация по месту пребывания (zameldowanie na pobyt czasowy) - отдельная процедура: иностранцы, остающиеся надолго, обычно регистрируются в гмине или городском управлении (urząd gminy/miasta) в течение 30 дней с момента заселения, а договор аренды подтверждает право на жилье. Правила для граждан Украины в 2025-2026 годах менялись, актуальная информация: https://www.gov.pl/web/udsc. Подробнее - в руководстве аренда жилья в Польше для иностранцев.

Адрес замещения: кто может его предоставить

• Родственники в Польше с собственной квартирой или домом - самый простой вариант.
• Друзья, коллеги, знакомые - собственники жилья. Объясните, что они соглашаются на ваше проживание у них при выселении, а не поручаются за ваши долги.
• Работодатель или университет - редко, если у них есть жилье и они согласны.
• Платные услуги "адреса замещения". На практике они существуют. Будьте осторожны: если адрес фиктивный и никто не собирается вас принимать, такая схема может не соответствовать цели закона и быть оспорена. Проверьте собственника, читайте, что подписываете, при сомнениях обратитесь к юристу.

Польша или заграница? Закон прямо не требует, чтобы жилье замещения было в Польше. На практике многие нотариусы и владельцы ожидают польский адрес, так как выселение за границу осуществить сложно. Некоторые принимают зарубежный адрес, но тогда согласие с заверенной подписью обычно оформляют за границей, иногда с переводом или апостилем. Вопрос спорный, практика разная - согласуйте его с нотариусом и владельцем заранее.

Собственник адреса замещения не отвечает за вашу арендную плату. Но это серьезное заявление, поэтому просите о нем только тех, кто его понимает.

У нотариуса: язык, переводчик, документы

Нотариальное заявление - короткий акт. Нотариус проверяет личность, зачитывает текст и объясняет последствия, после чего выдает выписки (wypisy): обычно одну вам и одну владельцу.

Акты составляются на польском языке. Если вы плохо знаете польский, нотариус должен убедиться, что вы понимаете содержание, и на практике это обычно означает присутствие присяжного переводчика. Знакомого, говорящего по-польски, как правило, недостаточно. Нотариусы в крупных городах часто сотрудничают с переводчиками русского, украинского и английского.

• действующий паспорт или ID-карта гражданина ЕС (если у вас только карта побыта, спросите нотариуса, достаточно ли ее);
• проект договора или хотя бы данные владельца, адрес и срок аренды;
• адрес замещения и согласие его собственника;
• данные людей, которые будут жить с вами.

Расходы

Максимальные ставки нотариусов устанавливает постановление, многие берут меньше. Суммы ориентировочные (orientacyjnie, 2026) и зависят от города. Всегда уточняйте цену заранее.

Кто платит? Закон этого не определяет. На практике часто арендатор, но это вопрос договоренности: можно попросить разделить расходы или снизить залог. Добавьте первую арендную плату, залог и иногда комиссию агентства (prowizja, часто 50-100% месячной арендной платы). Посчитать расходы помогут наши калькуляторы.

Что это значит для арендатора

• Выселение без судебного разбирательства по существу. Если вы не выедете после окончания договора, владелец вручает письменное требование освободить жилье, а затем обращается в суд только за исполнительной надписью (klauzula wykonalności) на нотариальном акте. После этого судебный исполнитель (komornik) может выселить вас по адресу замещения. Обычная защита от выселения "на улицу" здесь в основном не действует.
• Залог до 6 месячных арендных плат. На практике обычно 1-2 месяца; 6 - законный максимум. Залог возвращается после выезда за вычетом того, что вы должны по договору.
• Читайте условия расторжения. Срочный договор можно расторгнуть досрочно только в случаях, указанных в нем. Проверьте, можете ли вы уехать раньше, например при потере работы или разрешения на пребывание.

Платите банковским переводом, храните акт с фото и копии документов. При споре поможет бесплатная государственная юридическая помощь (nieodpłatna pomoc prawna): https://np.ms.gov.pl. См. также руководство о правах арендатора.

Альтернативы

• Обычный договор аренды (umowa najmu): без нотариуса и адреса замещения, с более сильной защитой арендатора. Некоторые владельцы соглашаются на него за чуть больший залог, рекомендации или подтверждение дохода. См. руководство о договоре аренды.
• Институциональная аренда (najem instytucjonalny): похожая схема с нотариальным заявлением, ее используют компании, сдающие жилье профессионально; адрес замещения часто не нужен.
• Комната на первые месяцы - сравнение в руководстве комната или квартира.

Создайте профиль арендатора и настройте сохраненные поиски, чтобы получать уведомления о новых объявлениях. Больше советов - на странице Для арендаторов.

Источники и оговорки

• Закон от 21 июня 2001 г. о защите прав жильцов (u.o.p.l.), ст. 6 и 19a-19e: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010710733
• Гражданский кодекс Польши (Kodeks cywilny), ст. 673 и след.: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19640160093
• Информация для иностранцев: https://www.gov.pl/web/udsc

Руководство носит информационный характер (по состоянию на октябрь 2026 года) и не является юридической консультацией. Расходы ориентировочные, практика нотариусов различается. Проверяйте действующие нормы и консультируйтесь с нотариусом или юристом.