Окказиональная аренда шаг за шагом

Что такое окказиональная аренда

Это особый договор аренды, урегулированный в ст. 19a–19e Закона о защите прав жильцов (ustawa o ochronie praw lokatorów). Заключить его может собственник помещения, являющийся физическим лицом и не ведущий предпринимательской деятельности по сдаче помещений в аренду. Договор должен быть заключён в письменной форме, на определённый срок, не более 10 лет.

Главное отличие: арендатор уже при подписании договора обязуется в нотариальном акте освободить помещение и подчиняется принудительному исполнению. Если после окончания аренды он не выедет, собственнику не нужно вести процесс о выселении. Достаточно производства о присвоении нотариальному акту исполнительной силы, а затем исполнения через судебного исполнителя. К окказиональной аренде не применяется и часть положений, защищающих жильцов, в том числе предусмотренные законом причины расторжения из ст. 11.

Требования

К договору прилагаются три приложения (ст. 19a абз. 2 закона):

• заявление арендатора в форме нотариального акта, в котором он подчиняется принудительному исполнению и обязуется освободить и передать помещение в срок, указанный в требовании собственника,
• указание арендатором другого помещения, в котором он сможет проживать в случае принудительного исполнения,
• заявление собственника этого помещения (или лица, имеющего на него правовой титул), что он согласен на проживание арендатора и проживающих с ним лиц, с официально удостоверенной подписью, обычно у нотариуса.
• Залог не может превышать 6-кратной месячной арендной платы.
• Собственник уведомляет налоговую инспекцию (urząd skarbowy) о договоре в течение 14 дней с начала аренды.

Шаг за шагом

1. Согласуйте условия: арендную плату, срок (макс. 10 лет), залог (макс. 6 арендных плат), платежи и правила расторжения. Договор на определённый срок можно расторгнуть только в указанных в нём случаях, поэтому перечислите их.

2. Арендатор указывает запасное помещение, напр. квартиру родителей, и получает от его собственника письменное согласие с подписью, удостоверенной нотариусом.

3. Арендатор идёт к нотариусу и подписывает заявление о подчинении принудительному исполнению. Нотариусу обычно нужны проект договора и данные помещения, поэтому договоритесь о визите заранее.

4. Вы подписываете договор с тремя приложениями и акт приёма-передачи. Залог лучше принять переводом.

5. В течение 14 дней с начала аренды (не с подписания договора, если это разные даты) собственник уведомляет о договоре начальника налоговой инспекции (urząd skarbowy) по месту своего жительства. Сохраните подтверждение уведомления: оно понадобится в суде, если арендатор не выедет.

6. В период аренды: если арендатор утратит возможность проживать в запасном помещении, он должен указать новое помещение с новым заявлением собственника. На это у арендатора есть 21 день со дня, когда он узнал об этом обстоятельстве. Если он этого не сделает, собственник может расторгнуть договор.

Если арендатор не освобождает помещение

После окончания аренды собственник вручает арендатору письменное требование освободить помещение, с официально удостоверенной подписью. Срок освобождения не может быть короче 7 дней с момента вручения требования.

Если арендатор не выедет, собственник подаёт в суд заявление о присвоении нотариальному акту исполнительной силы. Он прилагает требование об освобождении с доказательством вручения и подтверждение уведомления налоговой инспекции (urząd skarbowy) о договоре. С исполнительной силой он обращается к судебному исполнителю.

Расходы

Максимальный нотариальный тариф за заявление арендатора о подчинении принудительному исполнению определяет постановление о максимальных ставках нотариального тарифа. На практике это обычно несколько сотен злотых плюс 23% НДС и плата за выписки из акта. Точную сумму назовёт нотариус.

Удостоверение подписи собственника запасного помещения обычно стоит несколько десятков злотых плюс НДС. Уведомление налоговой инспекции (urząd skarbowy) бесплатно. Нотариальные расходы обычно несёт арендатор, но стороны могут договориться иначе.

Указанные суммы ориентировочные. Ставки зависят от нотариуса и размера арендной платы.

Налог

Уведомление налоговой инспекции (urząd skarbowy) является формальностью окказиональной аренды (najem okazjonalny), а не налоговой регистрацией. Доход от аренды облагается так же, как при обычной частной аренде: паушальным налогом 8,5% при доходе до 100 000 зл в год и 12,5% с превышения, с ежемесячными или ежеквартальными авансами и годовой декларацией PIT-28.