Договор аренды квартиры: что он должен содержать

Правовая основа и форма договора

Аренду квартиры регулируют положения Гражданского кодекса (Kodeks cywilny) (ст. 659–692) и Закон от 21 июня 2001 г. о защите прав жильцов (ustawa o ochronie praw lokatorów), муниципальном жилищном фонде и об изменении Гражданского кодекса. Закон защищает арендатора: многие его положения нельзя исключить договором, а противоречащие ему условия недействительны.

Договор аренды на срок более года должен быть заключён в письменной форме. Если стороны эту форму не соблюдут, договор считается заключённым на неопределённый срок. Окказиональная (najem okazjonalny) и институциональная аренда требуют письменной формы под страхом недействительности.

Что должен содержать договор аренды

Минимум: обозначение сторон, помещения и арендной платы. На практике стоит урегулировать всё, из-за чего стороны могут позже поспорить:

• данные арендодателя и всех арендаторов (при нескольких арендаторах: их солидарную ответственность),
• адрес и описание помещения, при желании номер поземельной книги, а также список обстановки,
• срок действия договора: определённый (с датой окончания) или неопределённый,
• размер арендной платы, срок и способ оплаты,
• кто платит эксплуатационные платежи (czynsz administracyjny) и отдельные коммунальные услуги,
• размер залога и правила его возврата,
• правила расторжения, а при договоре на определённый срок конкретные причины расторжения,
• правила о животных, курении, субаренде и числе проживающих,
• распределение ремонтов между сторонами,
• акт приёма-передачи с состоянием помещения и показаниями счётчиков в качестве приложения.

Обычная, окказиональная и институциональная аренда

Обычная аренда является основной формой. Арендатор пользуется полной защитой Закона о защите прав жильцов (ustawa o ochronie praw lokatorów). Если после окончания договора он не освободит помещение, собственник должен возбудить процесс о выселении, а суд проверяет, в частности, право на социальное жильё. Залог до 12-кратной арендной платы.

Окказиональную аренду (najem okazjonalny) (ст. 19a–19e закона) может заключить собственник, являющийся физическим лицом и не ведущий предпринимательской деятельности по сдаче помещений в аренду. Договор заключается на определённый срок, максимум 10 лет, а арендатор у нотариуса подаёт заявление о подчинении принудительному исполнению и указывает запасное помещение. Благодаря этому после окончания аренды собственник может быстрее вернуть квартиру. Залог до 6-кратной арендной платы, а о договоре нужно уведомить налоговую инспекцию (urząd skarbowy) в течение 14 дней.

Институциональная аренда (ст. 19f–19j закона) предназначена для предпринимателей, сдающих помещения в рамках хозяйственной деятельности. Она также требует нотариального заявления арендатора о подчинении принудительному исполнению, но без указания запасного помещения. Залог до 6-кратной арендной платы, срок до 10 лет. Генератор Flats.pl такой договор не готовит.

Залог: сколько можно взять

Залог обеспечивает требования собственника по аренде, напр. задолженность по арендной плате или стоимость ремонта после ущерба. При обычной аренде он не может превышать 12-кратной месячной арендной платы, при окказиональной (najem okazjonalny) и институциональной 6-кратной.

Залог возвращается в течение месяца после освобождения помещения, за вычетом причитающихся арендодателю сумм. Обычный износ помещения при надлежащем использовании не оправдывает удержаний. Поэтому так важен акт с состоянием помещения при передаче и возврате.

На практике чаще всего встречается залог, равный 1–3 месячным арендным платам.

Сроки и причины расторжения

Договор на неопределённый срок: арендатор может расторгнуть его в любой момент. Если договор не предусматривает иного, действует установленный законом срок 3 месяца до конца календарного месяца (ст. 688 Гражданского кодекса (Kodeks cywilny)). Собственник может расторгнуть договор только по причинам, перечисленным в ст. 11 Закона о защите прав жильцов (ustawa o ochronie praw lokatorów), в письменной форме под страхом недействительности и с указанием причины. Самые частые причины: задолженность по арендной плате за не менее чем 3 полных периода оплаты (после письменного предупреждения и назначения дополнительного месячного срока), использование помещения вопреки договору, несмотря на предупреждение, и субаренда без согласия. Тогда действует срок не менее месяца до конца месяца. Некоторые другие причины требуют значительно более длительных сроков.

Договор на определённый срок: его можно расторгнуть только в случаях, указанных в договоре (ст. 673 § 3 Гражданского кодекса (Kodeks cywilny)). Если договор не называет причин, он действует до конца срока. Стороны всегда могут расторгнуть его по соглашению. Независимо от договора арендатор может расторгнуть аренду без соблюдения сроков, если недостатки помещения угрожают здоровью (ст. 682 Гражданского кодекса (Kodeks cywilny)).

Практический совет собственнику: при договоре на определённый срок впишите причины расторжения, соответствующие ст. 11 закона. Допустимые основания расторжения договора арендодателем перечислены в ст. 11 абз. 2–5 закона; причина вне этого перечня не позволяет эффективно расторгнуть договор.

Налог с аренды и налоговая инспекция (urząd skarbowy)

С 2023 г. доходы от частной аренды, то есть вне предпринимательской деятельности, облагаются исключительно паушальным налогом с зарегистрированных доходов. Ставка составляет 8,5% дохода до 100 000 зл в год и 12,5% с суммы превышения. Расходы, напр. на ремонт или амортизацию, не вычитаются. У супругов лимит 100 000 зл у каждого, и они могут также подать заявление о том, что весь доход декларирует один из них.

Доходом является арендная плата, а также платежи, которые арендатор вносит собственнику за помещение. Залог доходом не является, пока собственник его не удержал. Паушальный налог платится ежемесячно или ежеквартально, до 20-го числа следующего месяца, а декларация PIT-28 за год подаётся до 30 апреля следующего года.

Обычный договор аренды нигде регистрировать не нужно. Исключение составляет окказиональная аренда (najem okazjonalny): о заключении договора нужно уведомить начальника налоговой инспекции (urząd skarbowy) в течение 14 дней с начала аренды, иначе это не будет окказиональной арендой. Аренда в рамках предпринимательской деятельности облагается иначе; это руководство её не охватывает.

Перед подписанием

Проверенные практики, которые избавляют от споров:

• арендатор может проверить в поземельной книге (ekw.ms.gov.pl), является ли арендодатель собственником,
• составьте акт приёма-передачи с фотографиями, показаниями счётчиков и количеством ключей,
• договоритесь письменно, кто и когда оплачивает каждую коммунальную услугу,
• при нескольких арендаторах впишите в договор всех,
• храните подтверждения переводов арендной платы и залога.