Оказіональна оренда для іноземця: нотаріальна заява та адреса заміщення

Що таке оказіональна оренда і чому її пропонують іноземцям

Оказіональна оренда (najem okazjonalny) - це особливий вид оренди житла, врегульований статтями 19a-19e польського закону про захист прав мешканців (ustawa o ochronie praw lokatorów, u.o.p.l.). Скористатися нею може лише власник, який є приватною особою і не веде підприємницької діяльності у сфері оренди. Договір укладається письмово і на визначений строк - до 10 років. Загальний огляд ви знайдете в нашому порадникові про оказіональну оренду.

Від звичайного договору її відрізняють три додатки, які надає орендар:

1. заява у формі нотаріального акта (akt notarialny), у якій орендар добровільно підпорядковується примусовому виконанню (poddanie się egzekucji) і зобов'язується звільнити та повернути житло після закінчення або розірвання договору;
2. зазначення іншого житла (lokal zastępczy, у побуті "adres zastępczy" - адреса заміщення), куди орендар зможе переїхати, якщо власник примусово його виселить;
3. заява власника цього житла (або особи, яка має на нього законне право) про згоду на проживання там орендаря і членів його домогосподарства, з нотаріально засвідченим підписом (podpis poświadczony notarialnie).

Чому власники на цьому наполягають, особливо коли йдеться про іноземців? За звичайного договору виселення орендаря, який перестав платити, може тривати дуже довго: судовий процес, а часто ще й питання соціального житла. За оказіональної оренди нотаріальна заява є підставою для примусового виконання, тож власник може повернути житло значно швидше. Власник, який побоюється, що орендар-іноземець виїде з країни або до нього буде важко звернутися до суду, бачить у цьому гарантію. Для вас це передусім формальності й додаткові витрати, а не ознака недовіри.

Протягом 14 днів від початку оренди власник повинен повідомити податкову інспекцію (urząd skarbowy) про укладення договору оказіональної оренди. Без такого повідомлення особливі правила оказіональної оренди не діють, тож це в інтересах обох сторін. Можна попросити у власника копію підтвердження.

Крок за кроком: від домовленості до підписання

Порядок має значення, бо нотаріусу ще до візиту потрібні проєкт договору і дані адреси заміщення. На весь процес закладіть приблизно один-два тижні, а якщо потрібен перекладач рідкісної мови - більше.

1. Домовтеся про умови. Орендна плата (czynsz najmu), адміністративний платіж (czynsz administracyjny - внески до житлової спільноти чи кооперативу), комунальні послуги (media: електрика, газ, інтернет, зазвичай за лічильниками), застава (максимум 6 орендних плат), строк договору і умови розірвання. Шукайте житло на Flats.pl, наприклад у Варшаві, Кракові чи Вроцлаві.
2. Отримайте проєкт договору. Попросіть його письмово ще до походу до нотаріуса. Ви можете підготувати його разом із власником у нашому генераторі договору оренди, який вміє створювати й договір оказіональної оренди.
3. Знайдіть адресу заміщення. Родич, друг чи знайомий, який є власником житла (або має на нього законне право) і погоджується бути вказаним у договорі. Детальніше - у розділі нижче.
4. Отримайте згоду власника. Власник житла заміщення підписує заяву про згоду і засвідчує підпис у нотаріуса. Це можна зробити в будь-якого нотаріуса, у своєму місті, без вашої присутності.
5. Запишіться до нотаріуса. Запитайте про вартість і одразу скажіть, що ви іноземець і якою мовою розмовляєте. Уточніть, чи нотаріус сам запросить присяжного перекладача, чи його треба привести.
6. Візьміть документи. Паспорт (громадяни ЄС - також ID-картку), проєкт договору, дані власника, адресу квартири та адресу заміщення зі згодою її власника. Номер PESEL для оренди житла не потрібен.
7. Підпишіть нотаріальну заяву. Нотаріус зачитує акт, перекладач перекладає, ви підписуєте. Ви отримуєте витяги (wypisy) з акта.
8. Підпишіть договір і акт приймання-передачі. Додайте до договору три додатки. У день отримання ключів заповніть акт приймання-передачі з показниками лічильників і фото.
9. Власник повідомляє податкову протягом 14 днів від початку оренди. Попросіть копію підтвердження для себе.

Не платіть заставу чи першу орендну плату, доки нотаріальна заява не підписана і договір не готовий. Передоплата за житло, якого ви не бачили, людині, з якою ви не зустрічалися, - класична схема шахрайства. Якщо маєте номер книги нерухомості (księga wieczysta, KW), перевірте власника на https://ekw.ms.gov.pl.

Реєстрація місця проживання (zameldowanie na pobyt czasowy) - окрема адміністративна процедура. Іноземці, які залишаються надовше, зазвичай реєструються в ґміні чи міському уряді (urząd gminy/miasta) протягом 30 днів від заселення, а договір оренди підтверджує ваше право на житло. Правила для громадян України у 2025-2026 роках змінювалися, тому актуальну інформацію перевіряйте на https://www.gov.pl/web/udsc. Більше про документи - у порадникові оренда житла в Польщі для іноземців.

Адреса заміщення: хто може її надати

Для більшості іноземців це найскладніша частина: потрібне житло, куди ви могли б переїхати, якби довелося залишити квартиру, а його власник має письмово погодитися із засвідченим у нотаріуса підписом. Типові варіанти:

• Родина в Польщі, яка має квартиру чи будинок. Це найпростіше і найпоширеніше рішення.
• Друзі, колеги, знайомі - власники житла. Поясніть їм, що саме вони підписують: згоду на ваше проживання в них у разі виселення. Це не порука за ваші борги.
• Роботодавець або університет - зрідка, якщо мають житло і погоджуються. Запитайте прямо, але не розраховуйте на це.
• Платні послуги "адреси заміщення". На практиці вони існують і рекламуються в інтернеті. Будьте обережні: якщо адреса фіктивна або надавач і не збирається вас прийняти, така домовленість може не відповідати меті закону і бути оскаржена, а ви платите за те, чим, можливо, не зможете скористатися. Перевірте, хто є власником, читайте, що підписуєте, а в разі сумнівів зверніться до юриста.

Польща чи закордон? Закон прямо не вимагає, щоб житло заміщення було в Польщі. На практиці багато нотаріусів і власників очікують польську адресу, бо примусово виселити когось за кордон складно. Дехто приймає адресу за кордоном (наприклад, родинне житло у вашій країні), але тоді згоду власника із засвідченим підписом зазвичай треба оформити за кордоном, і може знадобитися переклад чи апостиль. Питання спірне, практика різна - узгодьте його з нотаріусом і власником ще до запису.

Згода стосується житла, а не грошей. Власник адреси заміщення не відповідає за вашу орендну плату. Проте це серйозна заява, тож звертайтеся лише до людей, які її розуміють.

У нотаріуса: мова, перекладач, документи

Нотаріальна заява - це короткий акт. Нотаріус перевіряє вашу особу, зачитує текст і пояснює наслідки. Ви підписуєте, а нотаріус видає витяги (wypisy): зазвичай один для вас і один для власника, який додається до договору оренди.

Мова. Нотаріальні акти складаються польською. Якщо ви недостатньо добре знаєте польську, нотаріус має переконатися, що ви розумієте, що підписуєте. На практиці це зазвичай означає присутність присяжного перекладача (tłumacz przysięgły), який усно перекладає акт. Багато нотаріусів у великих містах співпрацюють із перекладачами української, англійської чи російської і можуть їх запросити. Знайомого, який говорить польською, зазвичай недостатньо.

Що взяти з собою:

• дійсний паспорт або ID-картку для громадян ЄС (якщо маєте лише карту побиту, запитайте нотаріуса, чи цього достатньо);
• проєкт договору або принаймні дані власника, адресу квартири і строк оренди;
• адресу заміщення і згоду її власника з нотаріально засвідченим підписом (одні нотаріуси хочуть її побачити, іншим достатньо адреси);
• дані осіб, які житимуть з вами, якщо заява має їх охоплювати.

Заздалегідь запитайте нотаріуса, які документи потрібні, бо практика в різних конторах трохи відрізняється. Прийдіть із перекладачем трохи раніше і спокійно прочитайте акт. Ви можете ставити запитання і просити змін, якщо щось не відповідає домовленостям.

Витрати: на що розраховувати

Максимальні ставки нотаріусів визначає розпорядження, а багато нотаріусів беруть менше. Ціни нижче орієнтовні (orientacyjnie, 2026) і залежать від міста та контори. Завжди просіть нотаріуса і перекладача назвати вартість заздалегідь.

Хто платить? Закон цього не визначає. На практиці за нотаріальну заяву і перекладача часто платить орендар, бо це його документи, але це предмет домовленості. На гарячому ринку багато не виторгуєте, проте попросити власника розділити витрати або зменшити заставу - цілком нормально.

До цього додайте першу орендну плату, заставу і часом комісію агентства (prowizja, часто 50-100% місячної орендної плати). Оцінити витрати на заселення допоможуть наші калькулятори.

Що це означає для вас як орендаря

Оказіональна оренда законна і дуже поширена, але дає орендарю менше захисту, ніж звичайний договір. Перед підписанням варто розуміти три речі:

• Виселення без судового розгляду по суті. Якщо ви не виїдете після закінчення чи розірвання договору, власник вручає вам письмову вимогу звільнити житло. Якщо ви й далі не виїжджаєте, він звертається до суду лише по виконавчий напис (klauzula wykonalności) на вашій нотаріальній заяві, після чого судовий виконавець (komornik) може виселити вас на адресу заміщення. Повного процесу про обґрунтованість виселення немає, і звичні гарантії захисту від виселення "в нікуди" тут здебільшого не діють.
• Застава може сягати 6 місячних орендних плат. На практиці нормою є 1-2 місяці; 6 - це законний максимум, а не стандарт. Заставу повертають після виїзду за вирахуванням того, що ви винні за договором.
• Уважно читайте умови розірвання. Строковий договір можна розірвати достроково лише у випадках, передбачених у ньому. Перевірте, чи можете ви виїхати раніше (наприклад, у разі втрати роботи чи дозволу на проживання), з яким терміном попередження і в яких випадках договір може розірвати власник.

Зберігайте підтвердження всіх платежів (краще банківські перекази, ніж готівка), акт приймання-передачі з фото і копії всіх документів. У разі спору можна скористатися безоплатною державною правовою допомогою (nieodpłatna pomoc prawna) за попереднім записом: https://np.ms.gov.pl. Прочитайте також наш порадник про права орендаря.

Альтернативи оказіональній оренді

• Звичайний договір оренди (umowa najmu). Без нотаріуса й адреси заміщення, з сильнішим захистом орендаря. Деякі власники погоджуються на нього, якщо ви запропонуєте трохи більшу заставу, рекомендації від попереднього власника або підтвердження доходу. Дивіться порадник про договір оренди.
• Інституційна оренда (najem instytucjonalny). Схожа конструкція (нотаріальна заява), але її застосовують компанії, які здають житло як бізнес. Адреса заміщення там часто не потрібна. Трапляється переважно у великих проєктах build-to-rent.
• Кімната або студентське житло на перші місяці, поки ви спокійно шукаєте квартиру. Порівняння - у порадникові кімната чи квартира.

Створіть профіль орендаря, щоб власники знали, хто ви, ще до перегляду, і налаштуйте збережені пошуки, щоб отримувати сповіщення про нові оголошення. Більше порад - на сторінці Для орендарів.

Джерела та застереження

• Закон від 21 червня 2001 р. про захист прав мешканців (u.o.p.l.), ст. 6 і 19a-19e: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010710733
• Цивільний кодекс Польщі (Kodeks cywilny), ст. 673 і наступні: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19640160093
• Правила для іноземців і громадян України: https://www.gov.pl/web/udsc

Цей порадник - загальна інформація станом на жовтень 2026 року, а не юридична консультація. Витрати орієнтовні. Практика нотаріусів (особливо щодо адреси заміщення за кордоном) різниться, тож перевіряйте чинні норми й консультуйтеся з нотаріусом або юристом щодо своєї ситуації.