Договір оренди квартири: що він має містити

Правові підстави та форма договору

Оренду квартири регулюють норми Цивільного кодексу (Kodeks cywilny) (ст. 659–692) та закон від 21 червня 2001 р. про захист прав мешканців, житловий фонд громади та про зміну Цивільного кодексу. Закон захищає орендаря: багатьох його норм не можна виключити договором, а положення, що їм суперечать, недійсні.

Договір оренди на строк довший за рік слід укладати в письмовій формі. Якщо сторони цієї форми не дотримаються, договір вважається укладеним на невизначений строк. Оказійна оренда (najem okazjonalny) та інституційна оренда потребують письмової форми під страхом недійсності.

Що має містити договір оренди

Мінімум: визначення сторін, помешкання та орендної плати. На практиці варто врегулювати все, про що сторони можуть пізніше сперечатися:

• дані орендодавця та всіх орендарів (за кількох орендарів: їхню солідарну відповідальність),
• адресу й опис помешкання, за бажанням номер земельно-іпотечної книги, та перелік обладнання,
• строк дії договору: визначений (з кінцевою датою) або невизначений,
• розмір орендної плати, строк і спосіб оплати,
• хто платить експлуатаційні платежі (czynsz administracyjny) та окремі комунальні послуги,
• розмір застави та правила її повернення,
• правила розірвання, а для договору на визначений строк конкретні підстави розірвання,
• правила щодо тварин, паління, суборенди та кількості мешканців,
• розподіл ремонтів між сторонами,
• акт приймання-передачі зі станом помешкання та лічильниками як додаток.

Звичайна, оказійна та інституційна оренда

Звичайна оренда є основною формою. Орендар користується повним захистом Закону про захист прав мешканців (ustawa o ochronie praw lokatorów). Якщо після закінчення договору він не залишить помешкання, власник мусить розпочати процес про виселення, а суд перевіряє, зокрема, право на соціальне житло. Застава до 12-кратного розміру орендної плати.

Оказійну оренду (najem okazjonalny) (ст. 19a–19e закону) може укласти власник, який є фізичною особою і не веде господарської діяльності з оренди помешкань. Договір укладається на визначений строк, максимум 10 років, а орендар складає в нотаріуса заяву про підпадання під примусове виконання та вказує заміщувальне помешкання. Завдяки цьому після закінчення оренди власник може швидше повернути квартиру. Застава до 6-кратного розміру орендної плати, а про договір треба повідомити податкову інспекцію (urząd skarbowy) протягом 14 днів.

Інституційна оренда (ст. 19f–19j закону) призначена для підприємців, які здають помешкання в межах господарської діяльності. Вона також потребує нотаріальної заяви орендаря про підпадання під примусове виконання, але без вказівки заміщувального помешкання. Застава до 6-кратного розміру орендної плати, строк до 10 років. Генератор Flats.pl не готує цього договору.

Застава: скільки можна брати

Застава забезпечує вимоги власника з оренди, наприклад несплачену орендну плату або вартість ремонту збитків. У звичайній оренді вона не може перевищувати 12-кратного розміру місячної орендної плати, в оказійній (najem okazjonalny) та інституційній 6-кратного.

Заставу повертають протягом місяця від звільнення помешкання, після вирахування належних орендодавцеві сум. Звичайне зношення помешкання внаслідок належного користування не виправдовує вирахувань. Тому так важливий акт зі станом помешкання під час передачі та повернення.

На практиці найчастіше трапляється застава, що дорівнює 1–3 місячним орендним платам.

Строки та підстави розірвання

Договір на невизначений строк: орендар може розірвати його в будь-який момент. Якщо договір не передбачає іншого, діє встановлений законом строк 3 місяці до кінця календарного місяця (ст. 688 Цивільного кодексу (Kodeks cywilny)). Власник може розірвати договір лише з підстав, перелічених у ст. 11 Закону про захист прав мешканців (ustawa o ochronie praw lokatorów), письмово під страхом недійсності та із зазначенням підстави. Найчастіші підстави: заборгованість з орендної плати щонайменше за 3 повні періоди оплати (після письмового попередження та визначення додаткового місячного строку), використання помешкання всупереч договору попри попередження та суборенда без згоди. Тоді діє щонайменше місячний строк до кінця місяця. Деякі інші підстави потребують значно довших строків.

Договір на визначений строк: його можна розірвати лише у випадках, визначених у договорі (ст. 673 § 3 Цивільного кодексу (Kodeks cywilny)). Якщо договір не називає підстав, він діє до кінця строку. Сторони завжди можуть розірвати його за згодою. Незалежно від договору орендар може розірвати оренду без дотримання строків, якщо недоліки помешкання загрожують здоров'ю (ст. 682 Цивільного кодексу (Kodeks cywilny)).

Практична порада для власника: у договорі на визначений строк запишіть підстави розірвання, що відповідають ст. 11 закону. Допустимі підстави розірвання договору орендодавцем перелічує ст. 11 ч. 2–5 закону; підстава поза цим переліком не дає змоги ефективно розірвати договір.

Податок з оренди та податкова інспекція (urząd skarbowy)

Від 2023 р. доходи від приватної оренди, тобто поза господарською діяльністю, оподатковуються виключно одноразовим податком з облікових доходів (ryczałt). Ставка становить 8,5% доходу до 100 000 зл на рік і 12,5% від надлишку понад цю суму. Витрати, наприклад на ремонт чи амортизацію, не відраховуються. Подружжя має ліміт 100 000 зл кожен і може також подати заяву, що весь дохід оподатковує один із них.

Доходом є орендна плата, а також платежі, які орендар сплачує власникові за помешкання. Застава доходом не є, доки власник її не залишить собі. Одноразовий податок сплачують щомісяця або щокварталу, до 20-го числа наступного місяця, а декларацію PIT-28 за відповідний рік подають до 30 квітня наступного року.

Звичайний договір оренди не треба ніде реєструвати. Виняток становить оказійна оренда (najem okazjonalny): укладення договору треба повідомити начальнику податкової інспекції (urząd skarbowy) протягом 14 днів від початку оренди, інакше це не буде оказійною орендою. Оренда в межах господарської діяльності оподатковується інакше; цей посібник її не охоплює.

Перед підписанням

Перевірені практики, що заощаджують суперечок:

• орендар може перевірити в книзі власності (ekw.ms.gov.pl), чи орендодавець є власником,
• складіть акт приймання-передачі з фотографіями, показниками лічильників і кількістю ключів,
• домовтеся письмово, хто і коли платить за кожну комунальну послугу,
• за кількох орендарів впишіть усіх до договору,
• зберігайте підтвердження переказів орендної плати та застави.