Оказійна оренда (najem okazjonalny) крок за кроком

Що таке оказійна оренда (najem okazjonalny)

Це особливий договір оренди, врегульований ст. 19a–19e Закону про захист прав мешканців (ustawa o ochronie praw lokatorów). Його може укласти власник помешкання, який є фізичною особою і не веде господарської діяльності з оренди помешкань. Договір має бути укладений письмово, на визначений строк, не довший за 10 років.

Найважливіша відмінність: орендар уже під час підписання договору зобов'язується в нотаріальному акті звільнити помешкання та підпадає під примусове виконання. Якщо після закінчення оренди він не виїде, власник не мусить вести процес про виселення. Достатньо провадження про надання виконавчого напису нотаріальному акту, а потім виконавче провадження через судового виконавця (komornik). До оказійної оренди не застосовуються також частина норм, що захищають мешканців, зокрема передбачені законом підстави розірвання зі ст. 11.

Вимоги

До договору додаються три додатки (ст. 19a ч. 2 закону):

• заява орендаря у формі нотаріального акта, в якій він підпадає під примусове виконання й зобов'язується звільнити та передати помешкання в строк, зазначений у вимозі власника,
• вказівка орендарем іншого помешкання, в якому він зможе проживати у разі примусового виконання,
• заява власника цього помешкання (або особи, що має на нього правовий титул) про згоду на проживання орендаря та осіб, що живуть разом із ним, з офіційно посвідченим підписом, зазвичай у нотаріуса.
• Застава не може перевищувати 6-кратного розміру місячної орендної плати.
• Власник повідомляє про договір податкову інспекцію (urząd skarbowy) протягом 14 днів від початку оренди.

Крок за кроком

1. Погодьте умови: орендну плату, строк (макс. 10 років), заставу (макс. 6 орендних плат), платежі та правила розірвання. Договір на визначений строк можна розірвати лише у випадках, у ньому зазначених, тож випишіть їх.

2. Орендар вказує заміщувальне помешкання, наприклад квартиру батьків, і отримує від його власника письмову згоду з підписом, посвідченим нотаріусом.

3. Орендар іде до нотаріуса й підписує заяву про підпадання під примусове виконання. Нотаріусу зазвичай потрібен проєкт договору та дані помешкання, тож домовтеся про візит заздалегідь.

4. Ви підписуєте договір із трьома додатками та акт приймання-передачі. Заставу найкраще приймати переказом.

5. Протягом 14 днів від початку оренди (а не від підписання договору, якщо це різні дати) власник повідомляє про договір начальника податкової інспекції (urząd skarbowy) за своїм місцем проживання. Збережіть підтвердження повідомлення: воно знадобиться в суді, коли орендар не виїде.

6. Під час оренди: якщо орендар втратить можливість проживати в заміщувальному помешканні, він мусить вказати нове помешкання з новою заявою власника. Орендар має на це 21 день від дня, коли дізнався про цю обставину. Якщо цього не зробить, власник може розірвати договір.

Коли орендар не залишає помешкання

Після закінчення оренди власник вручає орендареві письмову вимогу звільнити помешкання, з офіційно посвідченим підписом. Строк звільнення не може бути коротшим за 7 днів від вручення вимоги.

Якщо орендар не виїде, власник подає до суду заяву про надання виконавчого напису нотаріальному акту. Додає вимогу звільнити помешкання з доказом вручення та підтвердження повідомлення про договір податкової інспекції (urząd skarbowy). З виконавчим написом звертається до судового виконавця (komornik).

Витрати

Максимальну нотаріальну таксу за заяву орендаря про підпадання під примусове виконання визначає розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси. На практиці це зазвичай кілька сотень злотих плюс 23% ПДВ і плата за виписки з акта. Точну суму назве нотаріус.

Посвідчення підпису власника заміщувального помешкання коштує зазвичай кілька десятків злотих плюс ПДВ. Повідомлення податкової інспекції (urząd skarbowy) безкоштовне. Нотаріальні витрати зазвичай несе орендар, але сторони можуть домовитися інакше.

Наведені суми орієнтовні. Ставки залежать від нотаріуса та розміру орендної плати.

Податок

Повідомлення податкової інспекції (urząd skarbowy) є формальністю, що стосується оказійної оренди (najem okazjonalny), а не податковою реєстрацією. Дохід від оренди оподатковується так само, як за звичайної приватної оренди: одноразовим податком 8,5% до 100 000 зл доходу на рік і 12,5% від надлишку, з щомісячними або щоквартальними авансами та річною декларацією PIT-28.