Za darmo, bez logowania
Generator umowy najmu mieszkania
Odpowiedz na kilka pytań i pobierz gotową umowę najmu lokalu mieszkalnego, pokoju albo najmu okazjonalnego. Pilnujemy limitów kaucji, zasad wypowiedzenia i załączników wymaganych przez ustawę.
Wzór ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W nietypowej sytuacji skonsultuj umowę z prawnikiem.
Rodzaj umowy
Wybierz rodzaj umowy. Od niego zależą limit kaucji, wymagane załączniki i zasady wypowiedzenia.
Dane zapisują się tylko w tej przeglądarce. Nic nie wysyłamy na serwer.
Jak to działa
Umowa w trzech krokach
Dane zapisują się w Twojej przeglądarce, więc możesz wrócić do formularza później.
Wybierz rodzaj umowy
Zwykły najem mieszkania, najem okazjonalny albo najem pokoju. Generator dopasuje do niego paragrafy i limity.
Uzupełnij dane
Strony, lokal, okres, czynsz, opłaty, kaucja, zasady wypowiedzenia i przekazanie lokalu. Przy każdym polu podpowiadamy, co mówią przepisy.
Pobierz PDF i podpiszcie
Pobierz gotową umowę jako PDF A4 z numeracją stron i miejscem na parafy. Podpiszcie ją w tylu egzemplarzach, ile jest stron.
Którą umowę wybrać?
Wszystkie trzy wzory obejmują najem w celach mieszkaniowych.
Najem lokalu mieszkalnego
Najczęstszy wybór. Najemcę chroni ustawa o ochronie praw lokatorów, a wynajmujący może wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn ustawowych. Kaucja do 12-krotności czynszu.
Najem okazjonalny
Dla właściciela, który jest osobą fizyczną i nie prowadzi działalności w zakresie wynajmu. Akt notarialny najemcy pozwala odzyskać lokal bez długiego procesu o eksmisję. Kaucja do 6-krotności czynszu.
Najem pokoju
Najem jednego pokoju z prawem do części wspólnych. Opisz dokładnie, który pokój i z czego najemca może korzystać.
Najem okazjonalny
Co jest potrzebne do najmu okazjonalnego
Bez tych elementów umowa nie będzie najmem okazjonalnym, tylko zwykłym najmem, a ochrona właściciela przepada.
- Wynajmujący jest osobą fizyczną i właścicielem lokalu, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
- Umowa jest zawarta na piśmie, na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
- Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego: poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia lokalu na żądanie.
- Wskazanie lokalu zastępczego, w którym najemca zamieszka w razie egzekucji.
- Oświadczenie właściciela lokalu zastępczego o zgodzie na zamieszkanie najemcy, z podpisem urzędowo poświadczonym (np. u notariusza).
- Kaucja nie wyższa niż 6-krotność miesięcznego czynszu.
- Zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.
Generator dopisze do umowy paragrafy o akcie notarialnym, lokalu zastępczym i zgłoszeniu do urzędu skarbowego. Akt notarialny i poświadczenie podpisu musicie załatwić osobiście.
Najem okazjonalny krok po krokuGotowe wzory umów najmu
Każdy wzór otwiera ten sam generator z gotowymi ustawieniami: wybranym rodzajem umowy albo językiem tłumaczenia.
FAQ
Najczęstsze pytania o umowę najmu
Czy generator jest darmowy i czy muszę się logować?
Tak, jest darmowy i działa bez logowania. Dane zapisują się tylko w Twojej przeglądarce i nie wysyłamy ich na serwer. Jeśli masz ogłoszenie na Flats.pl i jesteś zalogowany, możesz uzupełnić dane lokalu jednym kliknięciem.
Czy wygenerowana umowa jest ważna?
Umowa staje się wiążąca, gdy obie strony ją podpiszą. Najem na dłużej niż rok powinien być zawarty na piśmie, inaczej uważa się go za zawarty na czas nieoznaczony. Najem okazjonalny wymaga formy pisemnej i załączników, w tym aktu notarialnego. Wzór ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Jaka jest maksymalna kaucja za mieszkanie?
Przy zwykłym najmie kaucja nie może przekroczyć 12-krotności miesięcznego czynszu, a przy najmie okazjonalnym 6-krotności. Kaucję zwraca się w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego.
Jak wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
Tylko w przypadkach, które umowa wymienia. Dlatego generator prosi o wybranie przyczyn wypowiedzenia dla obu stron. Bez nich umowa obowiązuje do końca okresu, chyba że strony rozwiążą ją za porozumieniem.
Czy umowę najmu trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Zgłoszenia w ciągu 14 dni wymaga tylko najem okazjonalny. Przy każdym najmie właściciel płaci podatek od przychodu: w 2026 r. najem prywatny rozlicza się ryczałtem 8,5% do 100 000 zł przychodu w roku i 12,5% od nadwyżki.
Czy mogę przygotować umowę w dwóch językach?
Tak. Wybierz wersję dwujęzyczną: polską z angielskim, ukraińskim, niemieckim, hiszpańskim albo rosyjskim tłumaczeniem. W PDF tekst polski jest w lewej kolumnie, a tłumaczenie w prawej, paragraf przy paragrafie. Wiążąca jest wersja polska; tłumaczenie ma charakter pomocniczy.
Poradniki
Stan prawny na październik 2026 r. Przepisy się zmieniają: przed podpisaniem sprawdź aktualne brzmienie ustaw w Internetowym Systemie Aktów Prawnych (isap.sejm.gov.pl).