Kalkulator podatku od najmu (ryczałt 2026)
Wynajmujesz mieszkanie prywatnie? Wpisz czynsz, a policzymy ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, terminy wpłat i to, ile zostaje Ci po podatku.
Treść sprawdzona: 17 października 2026
- Roczny przychód z najmu
- 36 000,00 zł
- Ryczałt za rokEfektywna stawka: 8,5%
- 3060,00 zł
- Zostaje Ci po podatkuPrzychód minus ryczałt, przed Twoimi kosztami (remonty, czynsz do wspólnoty).
- 32 940,00 zł
Harmonogram wpłat
| Okres | Termin wpłaty | Kwota |
|---|---|---|
| Miesiąc 1 | 20 lutego 2026 | 255,00 zł |
| Miesiąc 2 | 20 marca 2026 | 255,00 zł |
| Miesiąc 3 | 20 kwietnia 2026 | 255,00 zł |
| Miesiąc 4 | 20 maja 2026 | 255,00 zł |
| Miesiąc 5 | 20 czerwca 2026 | 255,00 zł |
| Miesiąc 6 | 20 lipca 2026 | 255,00 zł |
| Miesiąc 7 | 20 sierpnia 2026 | 255,00 zł |
| Miesiąc 8 | 20 września 2026 | 255,00 zł |
| Miesiąc 9 | 20 października 2026 | 255,00 zł |
| Miesiąc 10 | 20 listopada 2026 | 255,00 zł |
| Miesiąc 11 | 20 grudnia 2026 | 255,00 zł |
| Miesiąc 12 | 20 stycznia 2027 | 255,00 zł |
Wyliczenie według stawek obowiązujących w 2026 r. Kwoty zaokrąglone do pełnych złotych. Wpłata za grudzień lub IV kwartał przypada do 20 stycznia; jeśli złożysz PIT-28 wcześniej, płacisz ją razem z zeznaniem. Sprawdź aktualne przepisy na podatki.gov.pl.
Kalkulator ma charakter informacyjny i nie jest poradą podatkową. Przepisy i ich interpretacje się zmieniają: sprawdź aktualne przepisy na podatki.gov.pl albo zapytaj doradcę podatkowego.
Jak liczymy ryczałt od najmu
Od 2023 r. przychody z najmu prywatnego (poza działalnością gospodarczą) rozlicza się wyłącznie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Według stanu na 2026 r. stawka wynosi 8,5% od przychodu do 100 000 zł w roku i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.
Ryczałt płacisz od przychodu, a nie od dochodu. Nie odliczasz kosztów: remontów, wyposażenia, czynszu do wspólnoty ani amortyzacji. Dlatego kalkulator pokazuje kwotę po podatku, ale przed Twoimi wydatkami.
Kwoty podatku zaokrąglamy do pełnych złotych, tak jak wymaga Ordynacja podatkowa. Przez to suma wpłat w ciągu roku może się różnić o kilka złotych od podatku w zeznaniu rocznym.
- przychód do 100 000 zł rocznie: 8,5%,
- nadwyżka ponad 100 000 zł: 12,5%,
- stawka wyższa obowiązuje od miesiąca (kwartału), w którym przychód narastająco przekroczy limit.
Co wliczyć do przychodu: czynsz i media
Przychodem jest przede wszystkim czynsz należny od najemcy. Kłopot sprawiają opłaty za media i czynsz administracyjny.
Jeśli umowy z dostawcami są na Ciebie, a najemca zwraca Ci koszt prądu, gazu czy opłat do wspólnoty (tzw. refakturowanie), organy podatkowe zwykle uznają te kwoty za Twój przychód z najmu. Część sądów administracyjnych ocenia to inaczej, gdy najemca płaci dokładnie za zużycie według liczników.
Jeśli najemca ma umowy z dostawcami na siebie i płaci im bezpośrednio, te kwoty nie są Twoim przychodem. W kalkulatorze możesz włączyć refakturowane media, aby zobaczyć ich wpływ na podatek.
Najem a małżonkowie
Jeśli mieszkanie należy do majątku wspólnego, przychód z najmu dzieli się po połowie i każde z małżonków ma własny limit 100 000 zł ze stawką 8,5%. W praktyce para może więc mieć do 200 000 zł przychodu rocznie bez stawki 12,5%.
Małżonkowie mogą też złożyć oświadczenie, że cały przychód rozlicza jedno z nich. Wtedy limit 100 000 zł dotyczy tylko tej osoby. Zasady i terminy składania oświadczenia sprawdź na podatki.gov.pl.
Terminy wpłat i zeznanie PIT-28
Ryczałt wpłacasz na swój mikrorachunek podatkowy do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskałeś przychód. Możesz też wybrać wpłaty kwartalne: do 20. dnia miesiąca po każdym kwartale.
Wpłatę za grudzień lub IV kwartał wnosisz do 20 stycznia następnego roku, a jeśli wcześniej złożysz zeznanie, razem z nim. Zeznanie PIT-28 za dany rok składa się zwykle do 30 kwietnia roku następnego. Przed terminem sprawdź komunikat na podatki.gov.pl.
Przykłady
Kawalerka za 2 500 zł miesięcznie
Przychód roczny: 30 000 zł. Ryczałt 8,5%: 2 550 zł, czyli 212,50 zł miesięcznie – w praktyce 213 zł po zaokrągleniu. Po podatku zostaje 27 450 zł.
Dwa mieszkania, razem 9 000 zł miesięcznie
Przychód roczny: 108 000 zł. Od 100 000 zł płacisz 8 500 zł, a od nadwyżki 8 000 zł – 1 000 zł (12,5%). Razem 9 500 zł. Przy rozliczeniu po połowie z małżonkiem każde z Was ma 54 000 zł przychodu i płaci 4 590 zł, więc razem 9 180 zł.
Czynsz 3 000 zł i 400 zł refakturowanych mediów
Jeśli media są na Ciebie, a najemca je zwraca, przychód roczny to 40 800 zł zamiast 36 000 zł. Ryczałt rośnie z 3 060 zł do 3 468 zł.
Przydatne narzędzia i poradniki
Najczęstsze pytania
Ile wynosi podatek od najmu mieszkania w 2026 roku?
Przy najmie prywatnym płacisz ryczałt: 8,5% od przychodu do 100 000 zł rocznie i 12,5% od nadwyżki. Stan na 2026 r.; sprawdź aktualne przepisy na podatki.gov.pl.
Czy mogę odliczyć koszty, np. remont?
Nie. Ryczałt liczy się od przychodu, bez kosztów. Remonty, wyposażenie i amortyzacja nie obniżają podatku od najmu prywatnego.
Czy od najmu prywatnego płaci się składkę zdrowotną?
Według stanu na 2026 r. przychód z najmu prywatnego poza działalnością gospodarczą nie jest podstawą składki zdrowotnej. Inaczej jest przy najmie w ramach firmy.
Czy refakturowane media są przychodem?
Zwykle tak, jeśli umowy z dostawcami są na Ciebie, a najemca zwraca Ci koszty. Jeśli najemca płaci dostawcom bezpośrednio, nie jest to Twój przychód. Interpretacje bywają różne, więc w wątpliwych przypadkach warto zapytać doradcę.
Do kiedy płacę ryczałt i składam PIT-28?
Wpłaty: do 20. dnia następnego miesiąca (lub po kwartale). Za grudzień: do 20 stycznia albo razem z zeznaniem, jeśli złożysz je wcześniej. PIT-28 składa się zwykle do 30 kwietnia roku następnego.
Czy muszę wybierać formę opodatkowania albo zgłaszać najem?
Od 2023 r. ryczałt jest jedyną formą opodatkowania najmu prywatnego, więc nie wybierasz formy, tylko płacisz ryczałt i składasz PIT-28. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego trzeba dodatkowo zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od początku najmu.