Najem okazjonalny krok po kroku

Czym jest najem okazjonalny

To szczególna umowa najmu uregulowana w art. 19a–19e ustawy o ochronie praw lokatorów. Może ją zawrzeć właściciel lokalu będący osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Umowa musi być zawarta na piśmie, na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Najważniejsza różnica: najemca już przy podpisaniu umowy zobowiązuje się w akcie notarialnym do opróżnienia lokalu i poddaje się egzekucji. Jeśli po zakończeniu najmu się nie wyprowadzi, właściciel nie musi prowadzić procesu o eksmisję. Wystarczy postępowanie o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, a potem egzekucja komornicza. Do najmu okazjonalnego nie stosuje się też części przepisów chroniących lokatorów, w tym ustawowych przyczyn wypowiedzenia z art. 11.

Wymagania

Do umowy dołącza się trzy załączniki (art. 19a ust. 2 ustawy):

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym poddaje się egzekucji i zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu właściciela,
• wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie egzekucji,
• oświadczenie właściciela tego lokalu (lub osoby mającej do niego tytuł prawny), że zgadza się na zamieszkanie najemcy i osób z nim mieszkających, z podpisem urzędowo poświadczonym, zwykle u notariusza.
• Kaucja nie może przekroczyć 6-krotności miesięcznego czynszu.
• Właściciel zgłasza umowę do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu.

Krok po kroku

1. Uzgodnijcie warunki: czynsz, okres (maks. 10 lat), kaucję (maks. 6 czynszów), opłaty i zasady wypowiedzenia. Umowę na czas oznaczony można wypowiedzieć tylko w przypadkach w niej wskazanych, więc je wypiszcie.

2. Najemca wskazuje lokal zastępczy, np. mieszkanie rodziców, i uzyskuje od jego właściciela pisemną zgodę z podpisem poświadczonym przez notariusza.

3. Najemca idzie do notariusza i podpisuje oświadczenie o poddaniu się egzekucji. Notariusz zwykle potrzebuje projektu umowy i danych lokalu, więc umówcie wizytę z wyprzedzeniem.

4. Podpisujecie umowę z trzema załącznikami i protokół zdawczo-odbiorczy. Kaucję najlepiej przyjąć przelewem.

5. W ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu (nie od podpisania umowy, jeśli to różne daty) właściciel zgłasza umowę naczelnikowi urzędu skarbowego właściwego dla swojego miejsca zamieszkania. Zachowaj potwierdzenie zgłoszenia: będzie potrzebne w sądzie, gdy najemca się nie wyprowadzi.

6. W trakcie najmu: jeśli najemca straci możliwość zamieszkania w lokalu zastępczym, musi wskazać nowy lokal z nowym oświadczeniem właściciela. Najemca ma na to 21 dni od dnia, w którym dowiedział się o tej okoliczności. Jeśli tego nie zrobi, właściciel może wypowiedzieć umowę.

Gdy najemca nie opuszcza lokalu

Po zakończeniu najmu właściciel doręcza najemcy pisemne żądanie opróżnienia lokalu, z podpisem urzędowo poświadczonym. Termin opróżnienia nie może być krótszy niż 7 dni od doręczenia żądania.

Jeśli najemca się nie wyprowadzi, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Dołącza żądanie opróżnienia z dowodem doręczenia i potwierdzenie zgłoszenia umowy do urzędu skarbowego. Z klauzulą wykonalności zwraca się do komornika.

Koszty

Maksymalną taksę notarialną za oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji określa rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. W praktyce to zwykle kilkaset złotych plus 23% VAT i opłaty za wypisy aktu. Dokładną kwotę poda notariusz.

Poświadczenie podpisu właściciela lokalu zastępczego kosztuje zwykle kilkadziesiąt złotych plus VAT. Zgłoszenie do urzędu skarbowego jest bezpłatne. Koszty notarialne zwykle ponosi najemca, ale strony mogą ustalić inaczej.

Podane kwoty są orientacyjne. Stawki zależą od notariusza i wysokości czynszu.

Podatek

Zgłoszenie do urzędu skarbowego to formalność dotycząca najmu okazjonalnego, nie rejestracja podatkowa. Przychód z najmu rozlicza się tak jak przy zwykłym najmie prywatnym: ryczałtem 8,5% do 100 000 zł przychodu w roku i 12,5% od nadwyżki, z zaliczkami miesięcznymi lub kwartalnymi i rocznym zeznaniem PIT-28.