Contrato de alquiler de vivienda: qué debe incluir

Base jurídica y forma del contrato

El alquiler de vivienda se rige por el Código Civil (Kodeks cywilny) (arts. 659–692) y por la ley de 21 de junio de 2001 de protección de los derechos de los inquilinos, del parque de viviendas municipal y de modificación del Código Civil (ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). La ley protege al inquilino: muchas de sus disposiciones no se pueden excluir por contrato, y las cláusulas que las contradicen son nulas.

El contrato de alquiler por un plazo superior a un año debe celebrarse por escrito. Si las partes no respetan esta forma, el contrato se considera celebrado por tiempo indefinido. El alquiler ocasional (najem okazjonalny) y el institucional exigen la forma escrita so pena de nulidad.

Qué debe incluir el contrato de alquiler

El mínimo es la identificación de las partes, de la vivienda y de la renta. En la práctica conviene regular todo aquello sobre lo que las partes puedan discutir después:

• datos del arrendador y de todos los inquilinos (si hay varios, su responsabilidad solidaria),
• dirección y descripción de la vivienda, opcionalmente el número de registro de la propiedad (księga wieczysta), y la lista del mobiliario,
• duración del contrato: determinada (con fecha final) o indefinida,
• importe de la renta, fecha y forma de pago,
• quién paga los gastos de comunidad (czynsz administracyjny) y cada suministro,
• importe de la fianza y reglas de su devolución,
• reglas de resolución y, en el contrato de duración determinada, las causas concretas de resolución,
• normas sobre mascotas, tabaco, subarriendo y número de residentes,
• reparto de las reparaciones entre las partes,
• acta de entrega y recepción, con el estado de la vivienda y los contadores, como anexo.

Alquiler ordinario, ocasional e institucional

El alquiler ordinario es la forma básica. El inquilino disfruta de la plena protección de la Ley de protección de los derechos de los inquilinos (ustawa o ochronie praw lokatorów). Si al terminar el contrato no abandona la vivienda, el propietario debe iniciar un proceso de desahucio, en el que el tribunal examina, entre otras cosas, el derecho a una vivienda social. Fianza de hasta 12 veces la renta.

El alquiler ocasional (najem okazjonalny) (arts. 19a–19e de la ley) lo puede celebrar un propietario que sea persona física y no ejerza una actividad económica de alquiler de viviendas. El contrato se celebra por un tiempo determinado, de 10 años como máximo, y el inquilino presta ante notario una declaración de sometimiento a la ejecución e indica una vivienda sustitutiva. Así, al terminar el alquiler, el propietario puede recuperar la vivienda con más rapidez. Fianza de hasta 6 veces la renta, y el contrato debe comunicarse a la oficina tributaria (urząd skarbowy) en un plazo de 14 días.

El alquiler institucional (arts. 19f–19j de la ley) está pensado para empresarios que alquilan viviendas en el marco de su actividad económica. También exige una declaración notarial del inquilino de sometimiento a la ejecución, pero sin indicar vivienda sustitutiva. Fianza de hasta 6 veces la renta, plazo de hasta 10 años. El generador de Flats.pl no prepara este contrato.

Fianza: cuánto se puede cobrar

La fianza garantiza los créditos del propietario derivados del alquiler, por ejemplo la renta impagada o el coste de reparar daños. En el alquiler ordinario no puede superar 12 veces la renta mensual; en el alquiler ocasional y en el institucional, 6 veces.

La fianza se devuelve en el plazo de un mes desde que se desaloja la vivienda, tras descontar los créditos del arrendador. El desgaste normal de la vivienda por un uso adecuado no justifica deducciones. Por eso es tan importante el acta con el estado de la vivienda en la entrega y en la devolución.

En la práctica lo más habitual es una fianza equivalente a 1–3 rentas mensuales.

Plazos y causas de resolución

Contrato de duración indefinida: el inquilino puede resolverlo en cualquier momento. Si el contrato no dispone otra cosa, rige el plazo legal de 3 meses, con efecto al final del mes natural (art. 688 del Código Civil (Kodeks cywilny)). El propietario solo puede resolver el contrato por las causas enumeradas en el art. 11 de la Ley de protección de los derechos de los inquilinos (ustawa o ochronie praw lokatorów), por escrito so pena de nulidad y indicando la causa. Las causas más frecuentes son: impago de la renta durante al menos 3 periodos de pago completos (tras un aviso por escrito y la concesión de un plazo adicional de un mes), uso de la vivienda contrario al contrato a pesar de una advertencia, y subarriendo sin consentimiento. En esos casos rige un plazo de al menos un mes, con efecto al final del mes. Algunas otras causas exigen plazos mucho más largos.

Contrato de duración determinada: solo se puede resolver en los casos previstos en el contrato (art. 673 § 3 del Código Civil (Kodeks cywilny)). Si el contrato no enumera causas, rige hasta el final del periodo. Las partes siempre pueden extinguirlo de mutuo acuerdo. Con independencia del contrato, el inquilino puede resolver el alquiler sin respetar plazos si los defectos de la vivienda ponen en peligro su salud (art. 682 del Código Civil (Kodeks cywilny)).

Consejo práctico para el propietario: en un contrato de duración determinada, incluye causas de resolución que se correspondan con el art. 11 de la ley. Las causas admisibles de resolución por el arrendador figuran en el art. 11 apdos. 2–5 de la ley; una causa ajena a esa lista no permite una resolución eficaz.

Impuesto sobre el alquiler y oficina tributaria

Desde 2023, los ingresos por alquiler privado, es decir, al margen de una actividad económica, tributan exclusivamente a tipo fijo sobre los ingresos registrados (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych). El tipo es del 8,5% de los ingresos hasta 100 000 PLN al año y del 12,5% sobre el exceso. No se deducen gastos, como una reforma o la amortización. Los cónyuges tienen un límite de 100 000 PLN cada uno y también pueden presentar una declaración por la que uno de ellos tributa por la totalidad.

Son ingresos la renta y también los pagos que el inquilino abona al propietario por la vivienda. La fianza no son ingresos mientras el propietario no se la quede. El tipo fijo se paga cada mes o cada trimestre, hasta el día 20 del mes siguiente, y la declaración PIT-28 de cada año se presenta hasta el 30 de abril del año siguiente.

Un contrato de alquiler ordinario no hay que registrarlo en ningún sitio. La excepción es el alquiler ocasional (najem okazjonalny): la celebración del contrato debe comunicarse al jefe de la oficina tributaria (urząd skarbowy) en un plazo de 14 días desde el inicio del alquiler, o de lo contrario no será un alquiler ocasional. El alquiler en el marco de una actividad económica tributa de otra forma; esta guía no lo cubre.

Antes de firmar

Buenas prácticas que evitan disputas:

• el inquilino puede comprobar en el registro de la propiedad (ekw.ms.gov.pl) que el arrendador es el propietario,
• redactad el acta de entrega y recepción con fotos, lecturas de los contadores y número de llaves,
• acordad por escrito quién paga cada suministro y cuándo,
• si hay varios inquilinos, incluid a todos en el contrato,
• guardad los justificantes de las transferencias de la renta y de la fianza.