Alquiler ocasional paso a paso

Qué es el alquiler ocasional

Es un contrato de alquiler especial regulado en los arts. 19a–19e de la Ley de protección de los derechos de los inquilinos (ustawa o ochronie praw lokatorów). Lo puede celebrar el propietario de la vivienda que sea persona física y no ejerza una actividad económica de alquiler de viviendas. El contrato debe celebrarse por escrito, por un tiempo determinado, no superior a 10 años.

La diferencia más importante: ya al firmar el contrato, el inquilino se obliga en un acta notarial a desalojar la vivienda y se somete a la ejecución. Si al terminar el alquiler no se marcha, el propietario no tiene que iniciar un proceso de desahucio. Basta el procedimiento para dotar de cláusula ejecutiva al acta notarial y después la ejecución por el agente judicial (komornik). Además, al alquiler ocasional no se le aplica parte de las normas de protección de los inquilinos, incluidas las causas legales de resolución del art. 11.

Requisitos

Al contrato se adjuntan tres anexos (art. 19a apdo. 2 de la ley):

• declaración del inquilino en forma de acta notarial, por la que se somete a la ejecución y se obliga a desalojar y entregar la vivienda en el plazo indicado en el requerimiento del propietario,
• indicación por el inquilino de otra vivienda en la que podrá residir en caso de ejecución,
• declaración del propietario de esa vivienda (o de la persona con título jurídico sobre ella) de que consiente la residencia del inquilino y de las personas que conviven con él, con la firma legitimada oficialmente, normalmente ante notario.
• La fianza no puede superar 6 veces la renta mensual.
• El propietario comunica el contrato a la oficina tributaria (urząd skarbowy) en un plazo de 14 días desde el inicio del alquiler.

Paso a paso

1. Acordad las condiciones: renta, plazo (máx. 10 años), fianza (máx. 6 rentas), gastos y reglas de resolución. Un contrato de duración determinada solo se puede resolver en los casos indicados en él, así que enumeradlos.

2. El inquilino indica una vivienda sustitutiva, p. ej. la de sus padres, y obtiene de su propietario un consentimiento por escrito con la firma legitimada ante notario.

3. El inquilino acude al notario y firma la declaración de sometimiento a la ejecución. El notario suele necesitar el borrador del contrato y los datos de la vivienda, así que concertad la cita con antelación.

4. Firmáis el contrato con los tres anexos y el acta de entrega y recepción. Lo mejor es recibir la fianza por transferencia.

5. En un plazo de 14 días desde el inicio del alquiler (no desde la firma del contrato, si son fechas distintas), el propietario comunica el contrato al jefe de la oficina tributaria (urząd skarbowy) competente según su domicilio. Conserva el justificante de la comunicación: lo necesitarás ante el tribunal si el inquilino no se marcha.

6. Durante el alquiler: si el inquilino pierde la posibilidad de residir en la vivienda sustitutiva, debe indicar una nueva vivienda con una nueva declaración de su propietario. Tiene 21 días desde el día en que conoce esa circunstancia. Si no lo hace, el propietario puede resolver el contrato.

Cuando el inquilino no abandona la vivienda

Al terminar el alquiler, el propietario entrega al inquilino un requerimiento escrito de desalojo, con la firma legitimada oficialmente. El plazo de desalojo no puede ser inferior a 7 días desde la entrega del requerimiento.

Si el inquilino no se marcha, el propietario presenta ante el tribunal una solicitud para dotar de cláusula ejecutiva al acta notarial. Adjunta el requerimiento de desalojo con la prueba de entrega y el justificante de la comunicación del contrato a la oficina tributaria (urząd skarbowy). Con la cláusula ejecutiva acude al agente judicial (komornik).

Costes

El arancel notarial máximo por la declaración del inquilino de sometimiento a la ejecución lo fija el reglamento sobre los aranceles notariales máximos. En la práctica suele ser de unos cientos de zlotys más un 23% de IVA y las tasas por las copias del acta. El importe exacto lo indicará el notario.

La legitimación de la firma del propietario de la vivienda sustitutiva cuesta normalmente unas decenas de zlotys más IVA. La comunicación a la oficina tributaria (urząd skarbowy) es gratuita. Los costes notariales suelen correr a cargo del inquilino, pero las partes pueden acordar otra cosa.

Los importes indicados son orientativos. Las tarifas dependen del notario y de la renta.

Impuesto

La comunicación a la oficina tributaria (urząd skarbowy) es una formalidad del alquiler ocasional, no un registro fiscal. Los ingresos por alquiler tributan como en el alquiler privado ordinario: a tipo fijo (ryczałt) del 8,5% hasta 100 000 PLN de ingresos al año y del 12,5% sobre el exceso, con anticipos mensuales o trimestrales y una declaración anual PIT-28.