Alquiler ocasional para extranjeros: declaración notarial y dirección sustitutoria

Qué es el alquiler ocasional y por qué se lo piden a los extranjeros

El alquiler ocasional (najem okazjonalny) está regulado en los art. 19a-19e de la ley polaca de protección de los inquilinos (ustawa o ochronie praw lokatorów, u.o.p.l.). Solo puede usarlo un propietario particular que no se dedique al alquiler como actividad empresarial. El contrato debe ser escrito y por tiempo determinado, de hasta 10 años. Tienes una visión general en nuestra guía sobre el alquiler ocasional.

1. una declaración en escritura notarial (akt notarialny) en la que el inquilino se somete a la ejecución forzosa (poddanie się egzekucji) y se compromete a desalojar y entregar la vivienda al terminar el contrato;
2. la indicación de otra vivienda (lokal zastępczy, coloquialmente "adres zastępczy") a la que podría mudarse en caso de desalojo;
3. el consentimiento del propietario de esa vivienda (o de quien tenga título legal sobre ella), con firma legitimada ante notario (podpis poświadczony notarialnie).

¿Por qué insisten los propietarios? Con un contrato normal, desalojar a un inquilino que no paga puede tardar mucho. Con el alquiler ocasional, la declaración notarial es la base de la ejecución y el propietario recupera la vivienda mucho antes. Si teme que un inquilino extranjero se vaya del país, lo ve como una garantía. Para ti es sobre todo papeleo y un coste extra, no una muestra de desconfianza.

El propietario debe comunicar el contrato a la oficina tributaria (urząd skarbowy) en un plazo de 14 días desde el inicio del alquiler. Sin esa comunicación no se aplican las reglas especiales del alquiler ocasional. Pide una copia del justificante.

Paso a paso

1. Acuerda las condiciones: renta (czynsz najmu), gastos de comunidad (czynsz administracyjny), suministros (media: luz, gas, internet por contador), fianza (máx. 6 mensualidades), duración y cláusulas de rescisión. Busca pisos en el buscador, por ejemplo en Varsovia, Cracovia o Breslavia.
2. Pide el borrador del contrato por escrito. Podéis prepararlo juntos con nuestro generador de contratos de alquiler, que también genera contratos de alquiler ocasional.
3. Busca la vivienda sustitutoria: familia, amigos o conocidos con vivienda propia.
4. Consentimiento del propietario: firma la declaración y legitima la firma ante cualquier notario, también en otra ciudad y sin ti.
5. Reserva el notario: pide presupuesto, di que eres extranjero y qué idioma hablas, y pregunta por el traductor jurado.
6. Documentos: pasaporte (ciudadanos de la UE, también DNI), borrador del contrato, datos del propietario, dirección del piso y de la vivienda sustitutoria con el consentimiento. No necesitas número PESEL para alquilar.
7. Firma la declaración notarial y recibe las copias (wypisy).
8. Firma el contrato y el acta de entrega: al recibir las llaves, rellena el acta de entrega con lecturas de contadores y fotos.
9. El propietario comunica el contrato a la oficina tributaria en 14 días.

No pagues fianza ni renta antes de ver el piso y firmar los documentos. Pagar por adelantado a un "propietario en el extranjero" es una estafa clásica. Comprueba al propietario en el registro de la propiedad (księga wieczysta): https://ekw.ms.gov.pl.

El empadronamiento (zameldowanie na pobyt czasowy) es un trámite aparte: los extranjeros que se quedan más tiempo suelen registrarse en el ayuntamiento (urząd gminy/miasta) en los 30 días siguientes a mudarse, y el contrato sirve como prueba. Más en la guía alquilar piso en Polonia siendo extranjero.

La dirección sustitutoria: quién puede ofrecerla

• Familia en Polonia con piso o casa propia: la solución más sencilla.
• Amigos, compañeros, conocidos: explícales que solo consienten que vivas con ellos en caso de desalojo; no avalan tus deudas.
• Empleador o universidad: rara vez, si disponen de vivienda y aceptan.
• Servicios de pago de "dirección sustitutoria": existen en la práctica. Cuidado: si la dirección es ficticia y nadie piensa acogerte, el acuerdo puede no cumplir el fin de la ley y ser impugnado. Comprueba al propietario y, ante la duda, consulta a un abogado.

¿Polonia o extranjero? La ley no dice expresamente que la vivienda deba estar en Polonia. En la práctica, muchos notarios y propietarios esperan una dirección polaca, porque un desalojo al extranjero es difícil de ejecutar; algunos aceptan una extranjera, y entonces el consentimiento con firma legitimada suele prepararse fuera, quizá con traducción o apostilla. Es una cuestión discutida y la práctica varía: acuérdalo antes con el notario y el propietario.

En el notario: idioma, traductor, documentos

La declaración es una escritura breve. El notario comprueba tu identidad, lee el texto, explica las consecuencias y emite copias: normalmente una para ti y otra para el propietario.

Las escrituras se redactan en polaco. Si no lo hablas bien, el notario debe asegurarse de que entiendes el contenido; en la práctica suele significar que asiste un traductor jurado. Un amigo que hable polaco normalmente no basta.

• pasaporte válido o DNI de la UE (si solo tienes tarjeta de residencia, pregunta antes al notario);
• borrador del contrato o al menos datos del propietario, dirección y duración;
• dirección de la vivienda sustitutoria y consentimiento de su propietario;
• datos de las personas que vivirán contigo.

Costes

Las tarifas máximas notariales las fija un reglamento; muchos notarios cobran menos. Las cifras son orientativas (2026) y dependen de la ciudad. Pide siempre presupuesto.

¿Quién paga? La ley no lo decide. En la práctica suele pagar el inquilino, pero se puede negociar repartir el coste o bajar la fianza. Suma la primera renta, la fianza y a veces la comisión de agencia (prowizja, a menudo 50-100% de una mensualidad). Calcula con nuestras calculadoras.

Qué significa para ti como inquilino

• Desalojo sin juicio sobre el fondo. Si no te vas al terminar el contrato, el propietario te entrega un requerimiento escrito y luego solo pide al tribunal la fórmula ejecutiva (klauzula wykonalności) de tu declaración notarial. Después, el agente judicial (komornik) puede desalojarte a la vivienda sustitutoria. La protección habitual frente al desalojo sin alternativa apenas se aplica.
• Fianza de hasta 6 mensualidades. Lo habitual es 1-2; 6 es el máximo legal. Se devuelve tras dejar la vivienda, descontando lo que debas.
• Lee las cláusulas de rescisión. Un contrato temporal solo se puede rescindir antes en los casos que prevé. Comprueba si puedes irte antes, por ejemplo si pierdes el trabajo.

Paga por transferencia y guarda el acta, las fotos y copias de todo. Asistencia jurídica gratuita del Estado (nieodpłatna pomoc prawna): https://np.ms.gov.pl. Consulta también derechos del inquilino.

Alternativas

• Contrato de alquiler normal (umowa najmu): sin notario ni dirección sustitutoria, con más protección. Algunos propietarios lo aceptan a cambio de una fianza algo mayor, referencias o justificante de ingresos. Ver contrato de alquiler.
• Alquiler institucional (najem instytucjonalny): similar, pero lo usan empresas que alquilan profesionalmente; a menudo no exige dirección sustitutoria.
• Una habitación los primeros meses: compara en la guía habitación o piso.

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Fuentes y advertencias

• Ley de 21 de junio de 2001 de protección de los derechos de los inquilinos (u.o.p.l.), art. 6 y 19a-19e: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU20010710733
• Código Civil polaco (Kodeks cywilny), art. 673 y ss.: https://isap.sejm.gov.pl/isap.nsf/DocDetails.xsp?id=WDU19640160093
• Información para extranjeros: https://www.gov.pl/web/udsc

Información general a octubre de 2026, no asesoramiento jurídico. Los costes son orientativos y la práctica notarial varía. Comprueba la normativa vigente y consulta a un notario o abogado.